? ? ?在高盛地產(chǎn)高管被有關(guān)部門控制后，高盛地產(chǎn)旗下的樓盤狀況如何，購房者又是如何看待實(shí)際面積134平方米、房本面積39平方米這一奇怪現(xiàn)象的？為此，在報(bào)道過去一個(gè)月后，法治周末記者再次走進(jìn)天津?qū)嵉靥皆L高盛地產(chǎn)旗下的樓盤狀況。

? ? ?記者首先來到卓越淺水灣2號(hào)樓陳建的家，卓越淺水灣位于天津市河?xùn)|區(qū)十經(jīng)路與七緯路交口的東北側(cè)，算是天津的黃金地段，開車去天津站也就十幾分鐘。陳建的家三室一廳顯得比較寬敞，布置的也非常溫馨，進(jìn)門右拐便是連在一起的餐廳和客廳，客廳左邊是廚房和一間臥室，右邊兩間分別為主臥和次臥。

? ? ?預(yù)售面積與廣告面積差了近百平米

? ? ?雖然樓盤地段和室內(nèi)裝修都不錯(cuò)，但是陳建現(xiàn)在住的越來越不踏實(shí)，有關(guān)房子的不少事情讓他越來越感到擔(dān)憂。陳建的擔(dān)憂不無道理，房子的面積經(jīng)過實(shí)測(cè)為134平方米，然而房產(chǎn)證上的面積卻只有39.62平方米?？申惤ò凑?34平方米的實(shí)際面積交納物業(yè)費(fèi)和取暖費(fèi)。

? ? ?據(jù)法治周末記者了解，2號(hào)樓共52層，每層16戶，不少買房人像陳建一樣被嚴(yán)重誤導(dǎo)，怎么也沒有想到實(shí)際面積和房產(chǎn)證面積會(huì)有如此大的差距。據(jù)陳建介紹，一開始交定金時(shí)，售樓員催促快點(diǎn)簽字，甚至幫忙翻頁，并指示簽字地點(diǎn)，購房者根本沒有時(shí)間仔細(xì)閱讀認(rèn)購協(xié)議書。

? ? ?等交完定金，再仔細(xì)查看認(rèn)購書，就發(fā)現(xiàn)認(rèn)購書上標(biāo)注的預(yù)售建筑面積39.62平方米與現(xiàn)場(chǎng)廣告以及樣板間所顯示的面積差了近100平方米。當(dāng)購房者質(zhì)疑時(shí)，售樓人員解釋稱：39.62平方米是用于申報(bào)批準(zhǔn)的數(shù)字，其余面積按裝飾性陽臺(tái)報(bào)批。交房時(shí)房管局會(huì)實(shí)地量房，按實(shí)際測(cè)量確定建筑面積，并落在房本上。

? ? ?陳建說，看到他半信半疑，售樓人員還強(qiáng)調(diào)：“面積問題您就放心吧，跟您看的廣告和樣板間一樣，我們不會(huì)騙您的，到最后交房時(shí)您就知道了。如果騙您，肯定要偷偷摸摸的，還敢大張旗鼓在網(wǎng)上打廣告嗎？”

? ? ?也有不少購房者在發(fā)現(xiàn)這一問題后，要求售樓處退還5萬元定金，但費(fèi)盡周折卻沒有任何結(jié)果。最后陳建還是被騙了，因?yàn)榉慨a(chǎn)證上的面積沒有按實(shí)際測(cè)量計(jì)算填寫，還是39.62平方米，這讓陳建非常氣憤。

? ? ?售樓員不僅在面積上欺騙購房者，當(dāng)時(shí)還聲稱卓越淺水灣是學(xué)區(qū)房，可以獲得河北區(qū)第一中心小學(xué)的入學(xué)名額。然而不少業(yè)主在給孩子報(bào)名時(shí)，卻被學(xué)校告知，該樓盤不是學(xué)區(qū)房，不能取得河北區(qū)第一中心小學(xué)的入學(xué)名額。不少業(yè)主為此四處奔走也沒有什么結(jié)果。

? ? ?讓陳建氣憤的事情不僅于此，陳建還擔(dān)心房屋質(zhì)量，因?yàn)榘凑找?guī)劃卓越淺水灣只能建31層，然而開發(fā)商卻建到了52層。目前陳建也沒有看到有關(guān)樓盤建筑質(zhì)量的檢測(cè)結(jié)果。不僅如此，樓盤的土地使用權(quán)限也讓人費(fèi)解，該樓盤27層以下是40年產(chǎn)權(quán)，以上則為70年產(chǎn)權(quán)。

? ? ?何時(shí)能交房

? ? ?卓越淺水灣的開發(fā)商為高盛地產(chǎn)。自今年7月初高盛地產(chǎn)的高管被有關(guān)部門控制后，高盛地產(chǎn)旗下的水岸銀座和名門廣場(chǎng)等樓盤開始進(jìn)入多事之秋。水岸銀座和名門廣場(chǎng)存在和卓越淺水灣相同的問題。然而目前這兩個(gè)樓盤的購房者還顧不上面積的事情，因?yàn)樗麄兊姆孔舆€沒建好。他們最擔(dān)心的是何時(shí)能夠交房。

? ? ?水岸銀座要到2015年才能交房，不少業(yè)主不停地去建筑現(xiàn)場(chǎng)觀察是否停工，一些交了全款的業(yè)主更是心焦。而位于天津河西區(qū)的名門廣場(chǎng)由于出現(xiàn)了停工的事情，更加引發(fā)了購房者的不滿，7月底至8初，名門廣場(chǎng)的購房者多次聚集在售樓處討要說法，并去區(qū)政府門口溝通解決此事。

? ? ?在位于卓越淺水灣附近的名門廣場(chǎng)售樓處，法治周末記者發(fā)現(xiàn)，高大寬敞而又富麗堂皇的售樓大廳，只有一名前臺(tái)和4名躺在沙發(fā)上休息的售樓員。售樓員告訴記者，名門廣場(chǎng)的房子已經(jīng)暫時(shí)停止銷售，何時(shí)出售他們也不知道。

? ? ?在7月初高盛地產(chǎn)高管被控制后，名門廣場(chǎng)不久即停工，正是工人撤場(chǎng)引起了眾多業(yè)主的警覺，業(yè)主組織紛紛希望恢復(fù)施工。經(jīng)過協(xié)商，政府有關(guān)部門答應(yīng)8月底復(fù)工。

? ? ?不少業(yè)主時(shí)時(shí)盯著名門廣場(chǎng)的施工現(xiàn)場(chǎng)，和陳建不同，名門廣場(chǎng)的業(yè)主多是為了按時(shí)交房，盡早入住。

? ? ?陳建告訴記者，高盛地產(chǎn)被控制的不僅僅是董事長(zhǎng)趙晉，可能還有中層干部。陳建認(rèn)識(shí)一名高盛地產(chǎn)的中層干部，最近一個(gè)月來都聯(lián)系不上。

? ? ?業(yè)主心里不安，銀監(jiān)會(huì)也不安。陳建告訴記者，7月初，趙晉被控制后，天津銀監(jiān)局也給“轄內(nèi)各中資銀行、天津信托有限責(zé)任公司和北方國(guó)際信托股份有限公司”發(fā)出金融監(jiān)管提示書，內(nèi)文稱：近日，天津高盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和天津匯景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的全部高管被有關(guān)部門控制；公司實(shí)際控制人均為趙晉，所開發(fā)項(xiàng)目分別為水岸銀座和名門大廈。“提示書”要求：為防控風(fēng)險(xiǎn)、確保銀行資產(chǎn)安全，維護(hù)金融秩序穩(wěn)定，各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)立即組織相關(guān)項(xiàng)目的排查。

? ? ?由于高盛地產(chǎn)樓盤房屋貶值，有購房者準(zhǔn)備停止還貸。以卓越淺水灣為例，兩棟52層建筑，每層16戶，共有1600多戶，不少購房者貸款多達(dá)百萬元。如果停止還貸，算起來就是一筆巨額數(shù)字，銀監(jiān)會(huì)發(fā)文提醒不無道理。

? ? ?名門廣場(chǎng)和水岸銀座尚未完工交房，風(fēng)險(xiǎn)更大，由于地產(chǎn)高管被控制，何時(shí)完工與交房都是問題?，F(xiàn)在有關(guān)停工的傳言，都讓購房者人心惶惶。目前名門廣場(chǎng)等待交房的約有3000戶。如果出現(xiàn)斷供，銀行的風(fēng)險(xiǎn)可想而知。

? ? ?選擇訴訟要求解除合同

? ? ?卓越淺水灣的房子已經(jīng)在悄悄貶值。目前，已經(jīng)有業(yè)主開始賠錢甩賣房子。據(jù)記者了解，有業(yè)主在3年前以160多萬元的價(jià)格購買了一套三居室，目前他在房屋中介標(biāo)出130萬元的價(jià)格出售。房子的實(shí)際面積也是134平方米，單價(jià)每平米還不到一萬元，而和卓越淺水灣緊挨的中糧大廈，每平方米的房?jī)r(jià)在2.5萬元以上。

? ? ?據(jù)知情人介紹，不僅卓越淺水灣樓盤房屋貶值，高盛地產(chǎn)旗下的誠(chéng)基中心貶值更是厲害，附近樓盤每平方米達(dá)到4萬至5萬元，而誠(chéng)基中心實(shí)際價(jià)格每平方米僅在一萬元左右。

? ? ?越積越多的不安讓陳建最終選擇了法律途徑。經(jīng)過咨詢，陳建更加確信自己與高盛地產(chǎn)的購房合同不是真實(shí)有效的，因?yàn)樽约菏艿搅似垓_，不僅如此，高盛地產(chǎn)開發(fā)商的行為已經(jīng)涉嫌違法犯罪。

? ? ?陳建認(rèn)為，如果卓越淺水灣申報(bào)房屋實(shí)際面積，容積率將達(dá)到10以上，不會(huì)被批準(zhǔn)，所以開發(fā)商把所有住宅全按小面積申報(bào)，其余的大部分面積均按裝飾性陽臺(tái)申報(bào)，不計(jì)入建筑面積。這樣做使其容積率降到了4.9，符合了國(guó)家規(guī)定。同時(shí)還降低了總可售面積數(shù)值，提高了銷售成本數(shù)值，從而減少了一切與銷售成本和建筑面積相關(guān)的應(yīng)稅額，以及配套費(fèi)用。開發(fā)商這種把大部分套內(nèi)建筑面積按裝飾性陽臺(tái)申報(bào)的做法本身就違法。

? ? ?目前陳建已在天津市河?xùn)|區(qū)法院對(duì)高盛地產(chǎn)和其他相關(guān)人提起訴訟，9月2日，法院決定受理此案。

? ? ?本案代理律師張成隊(duì)告訴法治周末記者，高盛地產(chǎn)將原規(guī)劃31層的樓盤蓋了52層，按照天津市中心城區(qū)的商品房行情，即使以每平方米一萬元計(jì)，該開發(fā)商通過改變規(guī)劃、擴(kuò)大容積率所獲取的非法利益已達(dá)數(shù)十億元之巨。

? ? ?國(guó)有土地使用權(quán)出讓金是按照建筑容積率遞增來收取的，同地段建筑容積率高，所繳納的土地出讓金也就越多。而按照有關(guān)規(guī)定，開發(fā)商通過這種方式偷逃土地出讓金、市政配套費(fèi)、土地增值稅等數(shù)額也將是一個(gè)驚人的數(shù)字，無疑會(huì)給國(guó)家財(cái)政造成巨額損失。

? ? ?張成隊(duì)介紹說，根據(jù)民法通則相關(guān)規(guī)定，損害國(guó)家、集體或第三人利益的行為是無效行為。由于高盛地產(chǎn)損害了國(guó)家利益，因此，陳建要求法院確認(rèn)他與高盛地產(chǎn)之間的購房合同無效，并裁定中止按揭貸款付款。

? ? 　　專家認(rèn)為可行使撤銷權(quán)

? ? ?中國(guó)政法大學(xué)商法研究所所長(zhǎng)王涌在接受法治周末記者采訪時(shí)表示，如果沒有違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不能僅依據(jù)開發(fā)商修改容積率的問題就認(rèn)定購房合同無效。因?yàn)樾薷娜莘e率涉及到行政規(guī)劃并不必然導(dǎo)致合同無效?？紤]現(xiàn)實(shí)情況，陳建可以采用撤銷或者解除合同的救濟(jì)方式。

? ? ?王涌認(rèn)為，如果陳建有確切證據(jù)證明，在訂立合同時(shí)，意思表示不真實(shí)，可以行使撤銷權(quán)撤銷購房合同，使已經(jīng)生效的合同歸于無效。因?yàn)榉梢?guī)定了真實(shí)意思被違背的一方可主張撤銷權(quán)，也包括重大誤解的情形。

? ? ?被撤銷的合同視為自始無效。合同被撤銷后，開發(fā)商應(yīng)該退還陳建的房款，陳建也要將房屋交還給開發(fā)商。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失。

? ? ?合同法第54條規(guī)定的撤銷權(quán)則需要通過提起訴訟或申請(qǐng)仲裁的方式來行使，當(dāng)事人不得單方撤銷合同，而且這種撤銷權(quán)要在一定期限內(nèi)主張，即在自知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)。

? ? ?由于房屋實(shí)際面積與房產(chǎn)證上的面積差距懸殊，王涌教授指出，最高人民法院曾出臺(tái)了關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律的司法解釋，其中規(guī)定，面積誤差比絕對(duì)值超出3%，買受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。

? ? ?王涌還建議，因擔(dān)憂房屋質(zhì)量以及今后的拆遷補(bǔ)償?shù)葐栴}，陳建可以主張不安抗辯，在沒有獲得開發(fā)商相關(guān)擔(dān)保時(shí)，可以解除合同并退房。合同解除后，不再具有效力，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。