? 近來(lái)，在市場(chǎng)震蕩上行之際，各類主題投資趁勢(shì)起舞，大有替代藍(lán)籌攻勢(shì)的架勢(shì)。恰在此時(shí)，國(guó)土資源部于本月10日公布了五部門關(guān)于進(jìn)一步加快推進(jìn)宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作的通知，明確將宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證納入不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的實(shí)施進(jìn)程，強(qiáng)調(diào)要為建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)奠定產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)。分析人士表示，早在十八屆三中全會(huì)召開(kāi)之際，市場(chǎng)對(duì)土地改革的憧憬就十分高漲，其后管理層的數(shù)次舉措，都在一定程度上掀起了土改概念的炒作熱潮。在宅基地確權(quán)試點(diǎn)改革方面，海南及安徽一直走在前列；此次國(guó)土資源部的通知，無(wú)疑是正式為農(nóng)村宅基地解禁，預(yù)計(jì)新一輪的土改炒作熱將全面鋪開(kāi)。
土地流轉(zhuǎn)獲制度性支持
隨著十八屆三中全會(huì)明確建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)、改革完善宅基地管理制度的要求，市場(chǎng)一直對(duì)土改抱有超高的期待；期間宅基地的有望破冰，曾多次引發(fā)資本市場(chǎng)的狂熱追捧。
本月10日，國(guó)土資源部下發(fā)通知，要求五部門進(jìn)一步加快推進(jìn)宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作，明確將宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證納入不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的實(shí)施進(jìn)程，強(qiáng)調(diào)要為建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)奠定產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)。
業(yè)內(nèi)人士普遍表示，這是國(guó)務(wù)院同意建立不動(dòng)產(chǎn)登記工作部際聯(lián)席會(huì)議制度以來(lái)，有關(guān)部門首次聯(lián)合發(fā)文，明確闡述了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記“城鄉(xiāng)統(tǒng)一”的重要意義；而“城鄉(xiāng)統(tǒng)一”也成為不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的“關(guān)鍵一步”。
具體來(lái)看，由國(guó)土資源部、財(cái)政部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、農(nóng)業(yè)部、國(guó)家林業(yè)局聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步加快推進(jìn)宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作的通知》，明確要求結(jié)合國(guó)家建立和實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的有關(guān)要求，將農(nóng)房等集體建設(shè)用地上的建筑物、構(gòu)筑物納入宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證的工作范圍，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一調(diào)查、統(tǒng)一確權(quán)登記、統(tǒng)一發(fā)證。
相關(guān)專家表示，繼戶籍制度出現(xiàn)明顯的革命性變化之后，國(guó)土資源部下發(fā)的這個(gè)通知，實(shí)際上是對(duì)準(zhǔn)土地改革這塊硬骨頭，而這正好說(shuō)明土地領(lǐng)域的改革正在向深水區(qū)邁進(jìn)。
事實(shí)上，早在今年4月份，就有相關(guān)媒體報(bào)道指包括宅基地在內(nèi)的整個(gè)土地改革方案正處于抓緊制定的階段。作為全國(guó)土地管理的主管部門，國(guó)土資源部今年已對(duì)農(nóng)村宅基地領(lǐng)域的改革做出原則性的部署，即在2014年將要開(kāi)展的工作中，“宅基地管理辦法”已位列其中。
安徽海南引領(lǐng)宅基地改革試點(diǎn)大潮
應(yīng)該說(shuō)，宅基地領(lǐng)域的改革早就悄然啟動(dòng)了，只是在管理層尚未在全國(guó)范圍內(nèi)形成一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)模板的情況下，各地先搞試點(diǎn)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，然后將試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)鋪開(kāi)，甚至納入到宅基地管理辦法的編制中，便成為當(dāng)下的現(xiàn)實(shí)選擇。而在宅基地的改革試點(diǎn)終難改，安徽、海南等地一直充當(dāng)著改革的弄潮兒角色。
早自2009年起，國(guó)土資源部就批準(zhǔn)三亞市作為農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度改革試點(diǎn)。試點(diǎn)單位成立了三亞檳榔園種養(yǎng)殖農(nóng)民專業(yè)合作社，與當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)合作，制定了《新農(nóng)村合作開(kāi)發(fā)概念方案》，嘗試用土地作為資產(chǎn)與企業(yè)合作，農(nóng)民以土地入股，共同開(kāi)發(fā)建設(shè)。2012年國(guó)土資源部再次明確要求在?？?、三亞、陵水等市縣開(kāi)展全國(guó)農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度改革試點(diǎn)，海南省進(jìn)一步將保亭也納入試點(diǎn)。另外，自2013年9月份開(kāi)始，就陸續(xù)有媒體報(bào)道《海南省農(nóng)民集體建設(shè)用地管理辦法》已上報(bào)海南省政府審議。上述《管理辦法》提及，經(jīng)批準(zhǔn)納入流轉(zhuǎn)試點(diǎn)的農(nóng)村集體建設(shè)用地，允許農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民自主開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，用于旅游、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、標(biāo)準(zhǔn)廠房等非農(nóng)業(yè)建設(shè)。
在土地改革方面，海南省一直是土地確權(quán)的先行者，其率先推進(jìn)了包括農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度、征地制度、農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)等改革試點(diǎn)。分析人士表示，此次國(guó)土資源部的通知，進(jìn)一步明確了農(nóng)村集體建設(shè)用地和宅基地的改革方向，預(yù)計(jì)海南這類試點(diǎn)先行者將很快根據(jù)上述通知明確進(jìn)一步的改革舉措。
除了海南的先行先試外，安徽也一直著力于推動(dòng)農(nóng)村集體土地改革。早在2013年11月，安徽省政府就出臺(tái)了《關(guān)于深化農(nóng)村綜合改革示范試點(diǎn)工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》，決定在全省20個(gè)縣(區(qū))開(kāi)展農(nóng)村綜合改革示范試點(diǎn)工作，其中提出將堅(jiān)持自愿、有償原則，探索建立符合農(nóng)民合理需求的宅基地退出補(bǔ)償激勵(lì)機(jī)制。
據(jù)介紹，上述《安徽省國(guó)土資源廳貫徹落實(shí)〈安徽省人民政府關(guān)于深化農(nóng)村綜合改革示范試點(diǎn)工作的指導(dǎo)意見(jiàn)〉實(shí)施方案》提出要實(shí)行宅基地占用農(nóng)用地備案核銷制度，保障農(nóng)村村民的宅基地權(quán)利。探索建立宅基地退出激勵(lì)機(jī)制，農(nóng)村村民主動(dòng)退出依法取得使用權(quán)的宅基地的，由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織予以補(bǔ)償或政府予以獎(jiǎng)勵(lì)，并采取經(jīng)濟(jì)或其他手段予以激勵(lì)。
而根據(jù)相關(guān)媒體的最新報(bào)道，日前，安徽省國(guó)土資源廳已出臺(tái)相關(guān)實(shí)施方案規(guī)定，農(nóng)村村民主動(dòng)退出依法取得使用權(quán)的宅基地的，由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織予以補(bǔ)償或政府予以獎(jiǎng)勵(lì)。
分析人士表示，鑒于海南、安徽等地早就啟動(dòng)了農(nóng)村集體建設(shè)用地和宅基地的改革試點(diǎn)，相信此次國(guó)土資源部明確宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)，將進(jìn)一步夯實(shí)農(nóng)村極低土地產(chǎn)權(quán)的基礎(chǔ)，預(yù)計(jì)接下來(lái)各地將陸續(xù)跟進(jìn)宅基地改革的具體舉措，由此資本市場(chǎng)有望再度掀起一陣土改熱。
