近期地方版“國五條”紛紛出臺，因內(nèi)容簡略、流于形式而被戲稱為“微博體”。不少人認(rèn)為：“國五條”尚未實施，已被架空。尤其是最受關(guān)注的20%的個稅繳納問題，因地方態(tài)度曖昧，被認(rèn)為尚未推行已經(jīng)大打折扣。
接受中國經(jīng)濟(jì)時報采訪的業(yè)內(nèi)諸多專家學(xué)者認(rèn)為，主要是地方財力緊張，經(jīng)不起市場再受打壓。對于各地而言，由于各地情況不同，一些地區(qū)房價并無上漲趨勢，也無抑制房價需要，政策執(zhí)行沒有必要一刀切。
“國五條”動了地方的奶酪？
“對房地產(chǎn)業(yè)中央、地方利益不同，因此態(tài)度不同。中央主要從民聲訴求、宏觀大局考慮要調(diào)控；但房地產(chǎn)收益都?xì)w于地方，在經(jīng)濟(jì)不太穩(wěn)定的情況下，房地產(chǎn)業(yè)有穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)促進(jìn)發(fā)展的作用，地方對其依賴度較高?！鄙虾Ｘ斀?jīng)大學(xué)公共經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師胡怡健告訴中國經(jīng)濟(jì)時報記者。
根據(jù)財政部公布的《年1-2月財政收支情況》，今年1-2月累計，地方(本級)11647億元，同比增長12.9%。其中，土地增值稅515億元，同比增長42.1%；以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動的不動產(chǎn)為征稅對象的契稅為487億元，同比增長31.6%。
中央財經(jīng)大學(xué)財政學(xué)系主任、財政稅收研究所所長曾康華向中國經(jīng)濟(jì)時報記者表示，國務(wù)院要求在3月底公布地方細(xì)則，但多數(shù)地方不是動作遲緩就是簡單敷衍。地方政府有苦衷，房地產(chǎn)是地方財政的增長點，地方政府不愿房價下滑，僅是希望能遏制房價過快增長，許可合理的增長。
根據(jù)財政部今年公布的《稅收收入增長的結(jié)構(gòu)性分析》，2012年全國稅收總收入同比增長僅12.1%。2012年城鎮(zhèn)土地使用稅實現(xiàn)收入1541.72億元？熏同比增長26.1%？熏比上年增速加快4.4個百分點。同期，土地增值稅則同比增長31.8%。
“地方上，尤其是二三線城市對‘國五條’細(xì)則在實施上動力不足。土地收入和房地產(chǎn)業(yè)在當(dāng)?shù)刎斦?、稅收收入中貢獻(xiàn)較大。交易環(huán)節(jié)嚴(yán)格征稅，會產(chǎn)生負(fù)面影響，令房地產(chǎn)交易在未來萎縮。地方政府有保民生、維護(hù)穩(wěn)定、發(fā)展經(jīng)濟(jì)的責(zé)任，房地產(chǎn)業(yè)是其重要支撐?！必斦控斦茖W(xué)研究所研究員陳少強(qiáng)對中國經(jīng)濟(jì)時報記者坦言。
地方執(zhí)行20%個稅得不償失
“國五條”中最受關(guān)注當(dāng)屬20%差額個稅問題，可地方細(xì)則中為何對這點不是避而不談，就是避重就輕呢？
“地方政府不太配合國務(wù)院的調(diào)控措施，也不愛強(qiáng)調(diào)20%個稅，只關(guān)注房價漲幅不高于居民收入增幅。地方從自身利益出發(fā)，不希望樓市進(jìn)入冬季，打擊自己?！蔽髂县斀?jīng)大學(xué)財政稅務(wù)學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師付志宇告訴中國經(jīng)濟(jì)時報記者。
從近期各一二線大城市出臺的細(xì)則看，廈門的細(xì)則相對比較嚴(yán)謹(jǐn)。廈門對20%的個稅征收相對明晰：能通過稅收征管、房屋登記等歷史信息核實房屋原值的，依法嚴(yán)格按照轉(zhuǎn)讓所得的20%計征；不能核實原值的，按交易總額的1.5%計征。不過大部分地區(qū)對此往往語焉不詳，像濟(jì)南、南京、杭州等地甚至避而不談。
廈門大學(xué)管理學(xué)院教授、中國資本市場研究中心主任屈文洲向中國經(jīng)濟(jì)時報記者表示，“地方不愿大力落實，因為其與地方利益沖突。土地財政外的預(yù)算財政是基本的‘吃飯財政’，無力支撐地方發(fā)展，而政績要靠土地財政支撐。一旦地方嚴(yán)格執(zhí)行20%個稅，造成的損失恐無以彌補(bǔ)。地方政府缺乏合理的融資渠道，另有投資沖動的慣性，且機(jī)制上激勵有余，制約不足?！?/p>
付志宇也認(rèn)為，嚴(yán)格執(zhí)行20%個稅，二手房市場會萎縮，并影響地方經(jīng)濟(jì)活力，地方政府承受不了。
有分析認(rèn)為，地方架空“國五條”，說明房地產(chǎn)在地方仍處于無冕之王的支柱地位。
難道這20%的差額個稅不會一定程度填補(bǔ)地方政府的財政虧空么？
“房地產(chǎn)發(fā)展了將近20年，爆炸式增長約10年左右，其發(fā)展跟分稅制改革有關(guān)聯(lián)。這20%的個稅作為所得稅，40%留給地方政府，60%歸國家，地方政府在20%個稅中受的實惠不多，得到的利益遠(yuǎn)不能彌補(bǔ)市場抑制帶來的損失，因此缺乏執(zhí)行動力?！鼻闹拚f。
陳少強(qiáng)也認(rèn)為，對地方來說收這點稅得不償失，他們不希望竭澤而漁。
根據(jù)證券時報提供的數(shù)據(jù)，自1989年到2010年，賣地收入占地方財政收入的比例從0.24%升至74.14%?，F(xiàn)時我國涉及房地產(chǎn)的稅種達(dá)12項。2012年，房地產(chǎn)稅收占地方財政收入的比重進(jìn)一步提升至16.6%，房地產(chǎn)“五稅”首破萬億，創(chuàng)下歷史新高1.01萬億元。
曾康華表示，地方政府不希望房地產(chǎn)價格下降，這涉及利潤、房地產(chǎn)開發(fā)、稅收等一系列收益問題。今年財政收入從中央到地方都十分緊張，增幅創(chuàng)多年來新低。融資平臺、土地財政前兩年受到了打壓，如果房產(chǎn)業(yè)再受壓制，地方財政猶如雪上加霜。房價一旦負(fù)增長，可能帶來更嚴(yán)重的問題。
不愿透露個人及企業(yè)信息的某房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)總裁助理告訴中國經(jīng)濟(jì)時報記者，地方多處于財政吃緊的狀況，20%個稅的落實狀況會大打折扣，他們對市場前景并不擔(dān)心。
“地方要想通過活躍一手房來彌補(bǔ)收入也不現(xiàn)實，因為地方新建住房越來越少，尤其是較大的城市。缺乏富余的土地，即便有，價格也會很高。因此，壓制二手房的措施在執(zhí)行的嚴(yán)格程度上就打了折扣。”付志宇說。
因地制宜或優(yōu)于一刀切
各地“國五條”細(xì)則紛紛出臺后，據(jù)“中國新聞網(wǎng)”消息，因受20%個稅政策影響，多地二手房交易量收窄，北京、上海、廣州、南京都出現(xiàn)了不同程度的趨冷。
“各地情況本就不一樣，在‘國五條’出臺前，除部分一二線城市上漲外，許多東部地區(qū)大中城市已經(jīng)出現(xiàn)了房價下跌。在中心城區(qū)外，發(fā)達(dá)城市的郊區(qū)房價不乏早已下挫者，如杭州下沙地區(qū)房價就出現(xiàn)了大幅下跌。廣大中小城市更缺乏房價上漲動力。采取一刀切的辦法未必明智，各地根據(jù)情況進(jìn)行適度變通有其必要性。‘國五條’主要針對房價上漲較快的地區(qū)要求嚴(yán)格20%的個稅征收，并未強(qiáng)調(diào)所有地區(qū)必須都執(zhí)行這個尺度?！焙≌f。
“三線城市樓市去庫存壓力大，房價腰斬亦無人問津?！比A夏時報曾于今年報道。經(jīng)濟(jì)學(xué)家、玫瑰石顧問公司董事謝國忠也曾表示，2013年三線城市房價下行壓力很大。據(jù)今年1月份統(tǒng)計數(shù)字，南通待開發(fā)的土地面積達(dá)到6000萬平方米，高企的庫存與有限的消化能力之間矛盾凸顯。按照目前南通常住人口計算，每月僅需不到460套房源。部分中小城市隱現(xiàn)“鬼城”危機(jī)。
深圳房地產(chǎn)交易網(wǎng)某房地產(chǎn)知情人士告訴本報記者，“國五條”在每個地方的具體落實會有差異，深圳地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)目前還沒有受到影響。
付志宇認(rèn)為，有了一定銷售量才能考慮調(diào)控房價，有了分母才能調(diào)分子。地方收入拮據(jù)也并非中央樂于見到的狀況，地方還相對依賴房地產(chǎn)。只有尊重現(xiàn)實，逐步通過結(jié)構(gòu)調(diào)整，才能改變狀況。一下子調(diào)整太大未必收效良好，地方政府短期內(nèi)并無替代房地產(chǎn)業(yè)收入的新途徑。
“那種地方財政少一塊補(bǔ)一塊的思路不對，應(yīng)該轉(zhuǎn)換政府角色與職能，將更多的領(lǐng)域還給市場，而無需直接從事投資。政府應(yīng)著重提高自己的社會管理水平，不能過度干預(yù)該由市場作用的領(lǐng)域。投資少了，融資的需求就低了，利于預(yù)算平衡?？己藰?biāo)準(zhǔn)應(yīng)更多傾向于社會管理、民生問題、可持續(xù)發(fā)展與環(huán)境治理等，這要靠管理的軟環(huán)境提升和制度完善來改變。”屈文洲說。
