? ? 改善型需求受益最大

? ? “房貸新政”規(guī)定，如果是首套房貸已全部還清，購買第二套普通住房，首付比例以及貸款利率視同首套房。而在此前，根據(jù)“認(rèn)房又認(rèn)貸”的規(guī)則，無論首套房貸是否已經(jīng)還清，購買第二套房首付高達六成，利率更是上浮10%。這也意味著，“房貸新政”之后購買二套房的成本顯著降低。

? ? 以一套總價為200萬元的住房為例，如果是在“房貸新政”之前，首付款為120萬元，而在“房貸新政”之后，首付款降為60萬元，房貸利率也有優(yōu)惠。當(dāng)前，購房者必須還清首套房剩余的貸款。由于購房者前幾年買的房子總價不高，剩余房貸數(shù)額不大，因此提前還貸也就成了一種務(wù)實選擇。

? ? 雖然剛需仍然是樓市最大的市場，但是剛需市場中以首套房為主，受“房貸新政”的影響微乎其微。在“房貸新政”的直接刺激下，改善型需求迅速抬升，比如近期的熱銷樓盤中不再是剛需盤唱主角，龍湖春江酈城、黃龍金茂悅等改善型樓盤異軍突起，深刻改變了市場格局。

? ? 另一個值得關(guān)注的現(xiàn)象是，剛剛過去的房博會，參展房源中90平方米以下戶型僅占47%，而在前幾屆房博會上，小戶型房源占據(jù)大半壁江山。這一變化并不是偶然，這意味著不少開發(fā)商已經(jīng)意識到，“房貸新政”給了改善型戶型一個較好的出貨機會。加快大戶型房源的推盤節(jié)奏，也就成了一種迎合市場的舉動。畢竟之前因為“限購限貸”的原因，改善型需求已被抑制了三年之久。

? ? 為購新房先把房貸還

? ? “前兩天去了城西一個樓盤去看房，環(huán)境不錯而且還有學(xué)區(qū)，可是總價對我來說實在有點高，要300多萬元。因為是二套房，首付要六成，我算來算去也湊不到這么多的首付款。不過銷售顧問告訴我，可以先把第一套房子的貸款還清，再買房首付就只要三成。”張先生告訴記者，“房貸新政”讓他有了峰回路轉(zhuǎn)的感覺。

? ? 2006年外地來杭的張先生，在杭州買了一套總價50多萬元的二手房。因為每月的公積金足夠償還按揭，所以張先生一直也沒去提前還清貸款，剩下還有20多萬元貸款?？扇缃裥『u漸長大，逐漸覺得房子不夠用，同時也需要買一套學(xué)區(qū)房，于是買房再次提上了議事日程。張先生仔細算了一筆賬，要是在以前總價300萬元的房子根本就不敢想，光首付款就要180多萬元，可如今不一樣了，還完20多萬元的貸款，只要再湊90多萬元的首付款就夠了。張先生告訴記者，他最近正在與銀行聯(lián)系提前還貸的事情。不管怎么說，還掉第一套房子的貸款再去買房，肯定是劃算的。

? ? 像張先生這樣的購房者，目前較有普遍性，是改善型樓盤的購買主力。“這些人群具有一定的購買力，但是房貸政策不調(diào)整，買房還是很吃力，可能就會推遲購房或者不購房。房貸政策調(diào)整之后，首付壓力大大減輕，他們的購房需求就會瞬間爆發(fā)。”多個樓盤的營銷負(fù)責(zé)人向記者表示，近期購房者中，這樣的人群比例相當(dāng)高，就好比是從籠子中一下子放出來。

? ? 除此之外，一些千萬元級別的豪宅，近期的人氣也有了明顯回升。市中心的武林壹號、綠城蘭園、武林外灘等樓盤，同樣也得益于“房貸新政”。這些豪宅的客戶群主要是企業(yè)主，首付從六成降至三成之后，他們的首付資金壓力也因此大大減輕。相比企業(yè)貸款利率，房貸利率即便上浮10%，也依然低不少。

? ? 二手房市場加速回暖

? ? 受“房貸新政”影響，一度跌至冰谷的杭州二手房市場，也開始迅速回暖。當(dāng)然，先還貸再購房，這一新現(xiàn)象同樣在二手房市場中涌現(xiàn)。

? ? “10月份我一共做了3單，其中有兩單都是客戶先把第一套房子的貸款還清，再去為新購買的這套房子申請貸款。”我愛我家望江店的小葉告訴記者，“房貸新政”讓一些原本有些猶豫不決的購房者，加快了購房節(jié)奏。大多數(shù)情況下，他們都會建議購房者先把第一套房子還清，當(dāng)然也有少數(shù)例外，比如第一套房子的貸款余額較高。如果不是房貸政策有了調(diào)整，看房買房的人肯定沒有現(xiàn)在這么多。

? ? “一般都是客戶看中了房子打算買了之后，我們再建議他們?nèi)ヌ嵩邕€清第一套房子的剩余貸款。只要房貸還清了，憑還款證明就可以向銀行申請二套房貸款，享受三成首付。像我們現(xiàn)在合作的銀行，比如工行、農(nóng)行、交通銀行(601328,股吧)，沒有任何問題。當(dāng)然如果名下已有多套房，再購房還是不能申請貸款。”小葉告訴記者說。

? ? 二手房市場中，有不少人“以小換大”，即賣掉目前的唯一一套住房，再去置換一套大房子。“房貸新政”對于這樣的購房者助益頗大。按照原先的房貸政策，即便是賣掉名下唯一的一套住房，只要這套房子曾有過貸款記錄，再次購房也仍然要算做二套房，首付比例不得低于六成。而如今再買房首付只須三成，這就意味著同樣多的首付款，可以買到更高總價的房子。正因為如此，“房貸新政”加快了二手房市場的置換節(jié)奏。

? ? 不過值得一提的是，還完首套房貸之后再購房，目前申請到的房貸利率，與首套房利率略有區(qū)別。“還完貸款之后再購買，雖然也算首套房，目前執(zhí)行的是貸款基準(zhǔn)利率。純粹的首套房，只要信用記錄良好，貸款利率一般是9.5折。”小葉告訴記者說。盡管如此，相比之前二套房貸利率上浮10%而言，優(yōu)惠幅度還是不小。

? ? “限貸”威力大過“限購”

? ? 早在“限購”取消伊始，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“限貸”取消對市場的刺激效應(yīng)，遠大于“限購”。而從最近一段時間的市場反應(yīng)來看，確實是如此。

? ? 10月杭州樓市成交量創(chuàng)下年內(nèi)新高，這固然是“限購”、“限貸”松綁等一系列政策調(diào)整的共同結(jié)果，但如果沒有“房貸新政”對市場的穩(wěn)固作用，10月的成交量可能就要大打折扣。杭州樓市8、9兩月成交量十分接近，為9500套左右，而10月份的成交量突破1.27萬套，月成交量飆升2000多套。這增加的2000多套，大抵可以視作是“房貸新政”對成交量的直接拉動。

? ? 此外，由于首套房七折利率優(yōu)惠至今“光打雷不下雨”，“房貸新政”對樓市的刺激作用并未完全顯現(xiàn)。

? ? 雖說七折利率已低于同期存款利率，銀行的積極性并不高，但是目前銀行給予首套房貸的最低利率為9.5折，利率下調(diào)的空間較大。即便首套房貸利率低至8.5折，對樓市成交量的拉動作用，也應(yīng)該比現(xiàn)在大得底牌。

? ? 與此同時，上周新出臺的“杭八條”，對杭州市和浙江省直公積金貸款政策進行了調(diào)整。首套房貸還清之后，再購房將視同首套房，首付三成貸款利率為公積金基準(zhǔn)利率。由于公積金貸款利率比商業(yè)貸款利率的7折還要低，因此公積金貸款政策調(diào)整，將使得一部分市場需求集中釋放，從而形成又一波推動樓市的力量。

? ? 目前銀行對第三套以上住房仍實行“禁貸”政策，如若完全放開，市場需求還會得到進一步激發(fā)。