? ? ?北京以及全國(guó)很多地方都已經(jīng)將房地產(chǎn)的調(diào)控政策轉(zhuǎn)向了分類調(diào)控政策，即依據(jù)不同人群的需求、不同城市的情況，進(jìn)行分類施策、分城施策。

? ? ?按照目前的分類調(diào)控政策，我國(guó)低收入人群可以通過保障房來解決居住問題，而高收入人群則完全可以通過市場(chǎng)尋求自身的高端需求。但這種“低端有保障，高端有市場(chǎng)”的調(diào)控模式卻忽略了一個(gè)相當(dāng)龐大的群體，即“中間層”的住房需求。這部分人群的特點(diǎn)是經(jīng)濟(jì)能力不足以承受高昂的房?jī)r(jià)，而國(guó)家的保障房政策又難以涵蓋這部分人群，比如教師、醫(yī)生、警察等事業(yè)單位職工或部分公務(wù)員，以及相當(dāng)一部分的企業(yè)白領(lǐng)等。

? ? ?為了解決“中間層”的住房需求，歐美國(guó)家選擇了合作建房的方式，美國(guó)的社區(qū)開發(fā)公司(CDCs)，德國(guó)的住宅合作社都屬于該形式。而與我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況相似的日本，也有類似的組織，即勤勞者住房協(xié)會(huì)。20世紀(jì)60年代后期，日本經(jīng)濟(jì)進(jìn)入快速?gòu)?fù)興和高速發(fā)展階段，在這種形勢(shì)下，日本在1966年7月制定了《日本勤勞者住宅協(xié)會(huì)法》，并依據(jù)該法于1967年3月成立了勤勞者住房協(xié)會(huì)。由于該機(jī)構(gòu)的非營(yíng)利性，所以日本政府除了提供資金支持外，還在稅收方面給予各種優(yōu)惠政策，使該機(jī)構(gòu)可以提供價(jià)格更低的住房。

? ? ?但我國(guó)合作建房模式以及該模式下的住房合作社發(fā)展明顯落后于商品房市場(chǎng)的發(fā)展，目前基本上處于停滯階段。房產(chǎn)定制模式不同于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)模式。一般而言，在項(xiàng)目啟動(dòng)階段，企業(yè)通過調(diào)研收集客戶潛在需求，按照客戶需求研發(fā)產(chǎn)品，認(rèn)購(gòu)項(xiàng)目意向，通過穩(wěn)健的資金眾籌模式與客戶形成合作關(guān)系，與客戶深層溝通定制項(xiàng)目及產(chǎn)品，最后建設(shè)施工、建成交房。這種以在項(xiàng)目中劃撥一定比例進(jìn)行前置營(yíng)銷，以“單位組織、群眾自愿、市場(chǎng)化運(yùn)作、合法合規(guī)”的方式，引入部分合作單位“按需定制”的模式，改變了預(yù)售制度出現(xiàn)以來，開發(fā)商資金成本高的問題。

? ? ?在這種定制模式中，客戶在拿地階段就已經(jīng)進(jìn)入項(xiàng)目，相當(dāng)于成為項(xiàng)目合作方，降低了開發(fā)商的銀行貸款資金成本，再通過與企業(yè)合作等合法的眾籌模式，規(guī)避了法律風(fēng)險(xiǎn)，降低了開發(fā)商的融資成本。同時(shí)，由于這種模式使開發(fā)商與客戶直接對(duì)接，減少了中間環(huán)節(jié)，降低了企業(yè)營(yíng)銷成本，因此可以從很大程度上降低房?jī)r(jià)。

? ? ?定制模式的特點(diǎn)是模塊化與批量化相結(jié)合。因此，企業(yè)可以發(fā)揮模塊化靈活組合、規(guī)模化的優(yōu)勢(shì)，滿足廣泛的行業(yè)客戶需求；再通過大批量開發(fā)實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益，降低客戶的成本負(fù)擔(dān)，在滿足客戶個(gè)性化需求的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)高效率和低成本。

? ? ?為了滿足定制客戶需求，企業(yè)必須有效整合社會(huì)資源，提升項(xiàng)目和周邊配套環(huán)境的品質(zhì)，這也使得該項(xiàng)目其他面向市場(chǎng)銷售的住宅，以及周邊底商、酒店、寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值升級(jí)，企業(yè)的利潤(rùn)結(jié)構(gòu)更加健康，也更加具有可持續(xù)性。

? ? ?不過，這種房產(chǎn)定制模式的大規(guī)模推廣還需要更多配套政策的出臺(tái)。首先，企業(yè)的初始合作伙伴一般都與其早有業(yè)務(wù)交集，彼此已經(jīng)建立起信任關(guān)系。在這種情況下，定制模式中眾籌的資金就可以借助合作單位組織的內(nèi)部平臺(tái)，或者引入第三方資金監(jiān)管平臺(tái)，從而增強(qiáng)了員工對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信任程度。但如果進(jìn)入本地以外的市場(chǎng)，企業(yè)與客戶之間容易缺乏信任，進(jìn)而導(dǎo)致項(xiàng)目難以順利推行。所以，政府有關(guān)部門應(yīng)出臺(tái)更完善的配套政策，鼓勵(lì)金融及市場(chǎng)創(chuàng)新，找到更加合理有效的市場(chǎng)化解決方案。

? ? ?其次，由于這種商業(yè)模式主要解決“中間層”的住房問題，在給企業(yè)帶來利潤(rùn)的同時(shí)降低了項(xiàng)目的銷售均價(jià)、引進(jìn)了優(yōu)質(zhì)的配套資源、提升了社區(qū)的成熟度、縮短了項(xiàng)目入住周期、促進(jìn)了社會(huì)整體福利的提高。所以政府應(yīng)該在稅收以及土地出讓方式方面給予企業(yè)更多的優(yōu)惠，鼓勵(lì)這種新型商業(yè)模式的推廣。