? ? ?大興核心商業(yè)區(qū)的2.0時代

? ? ?地鐵義和莊作為距新機場最近的商圈，正成為新機場的核心發(fā)展區(qū)域，目前已經(jīng)匯聚萬科、恒大、首開等知名房企。

? ? ?一位深耕大興的開發(fā)商表示，“大興核心商業(yè)區(qū)1.0在特定歷史時期，承載了北京區(qū)域拓展的功能，屬于老城區(qū)更新?lián)Q代的一個過程，所以它一定意義上是成功的，但也正因為這個特定歷史時期階段功能，也存在著各種弊病。”因此，大興2.0時代就是為了解決這些弊病，這是一個區(qū)域的發(fā)展邏輯。

? ? ?符合政府新規(guī)劃且更值得期待的是大興核心商業(yè)區(qū)新時代。2.0代核心商業(yè)必然要規(guī)避1.0代存留的問題。

? ? ?按照政府的要求，大興區(qū)要在2015年初步完成“一心、六片、三組團”的發(fā)展規(guī)劃。其中“一心”是規(guī)劃中最為重要的部分，是大興新城金融商務核心區(qū)，從黃村到南部的義和莊皆在規(guī)劃范圍之內。

? ? ?其次是集聚的高端商務樓。不同于1.0代的社區(qū)商業(yè)和商辦散售，規(guī)劃先行的2.0代未來將要匯聚呈現(xiàn)的是高端商務樓。類似于國貿(mào)CBD，未來世界五百強、金融投資機構、現(xiàn)代服務企業(yè)均會紛紛進駐南城，數(shù)個超甲級寫字樓、五星級酒店、國際服務公寓都會在此林立。南城將成為北京又一個重要的國際商業(yè)圈。

? ? ?目前，按照此理念在此布局和規(guī)劃的開發(fā)商包括萬科、首開等。其中，全國最大房企萬科聯(lián)手國企首開，合力建設首開萬科中心。這是一個近20萬平方米的商務樓群，包括一棟120米超甲級寫字樓、低密度花園辦公、由雅詩閣運營服務的國際服務公寓等。

? ? ?此外，首都第二機場2018年首期年旅客吞吐量為4500萬人次，2040年將形成1.2億人次的吞吐量，成為世界最大機場，其經(jīng)濟效應勢必全面爆發(fā)。借助首都第二機場，必然又會有第二個三元橋誕生。有業(yè)內人士分析，“義和莊更有可能成為下一個三元橋”。

? ? ?房企鏖戰(zhàn)核心商業(yè)區(qū)

? ? ?最先感受到商機的，還是嗅覺敏銳的房企們。兩年來，首個嗅到商機的是大佬萬科。2013年，萬科與首開聯(lián)合體，以18.8億元拿到建筑面積約20萬平方米的地塊，現(xiàn)在正在規(guī)劃建設首開萬科中心——集高端商務、低密度花園辦公、國際服務公寓、首開萬科生活廣場為一體的商辦綜合體。

? ? ?業(yè)內人士表示，從地域屬性、機場紅利和大興本身規(guī)劃來看，商辦綜合體會成為區(qū)域撬動的第一個支點。

? ? ?首先，從目前政府的思路來看，南城發(fā)展最大重點落在新機場。據(jù)北京市發(fā)改委數(shù)據(jù)顯示，2013年-2015年政府對包括大興、房山、豐臺在內的總投資為2900億元，而單新機場的總投資就占到2000億元。

? ? ?新機場紅利將帶動第一批產(chǎn)業(yè)發(fā)展，包括航空、汽車、進出口加工、現(xiàn)代物流業(yè)。隨著500強世界名企及國內外實力企業(yè)的入駐，為商辦物業(yè)的發(fā)展提供了支撐。

? ? ?另外，大興新城不按照傳統(tǒng)發(fā)展模式，依靠住宅來拉動商業(yè)零星發(fā)展；而是參考新模式，產(chǎn)業(yè)先行，然后通過產(chǎn)業(yè)帶動人流聚集。這種模式一方面可以避免類似于黃村1.0時代的“因配套住宅，商業(yè)雜亂且低端”的弊??；另外一方面也能避免再走空城、睡城的不歸路，是國家正在極力提倡的新型城鎮(zhèn)化發(fā)展模式。

? ? ?敏銳的房企已經(jīng)嗅到了大興2.0時代的新商機，他們逐漸成為推動者。恒大、保利、綠地、龍湖、泰禾、金融街控股等一線品牌商紛紛搶灘大興核心商業(yè)區(qū)。樓面價也在持續(xù)瘋漲。

? ? ?去年，萬科的地價約為1萬元/平方米；2014年4月，保利、首開、華遠、泰禾等七家房企，經(jīng)過175輪激烈競拍，最終泰禾以樓面價2.07萬元/平方米，奪得多功能用地，溢價率高達158%；隨后，泰禾又以樓面價1.96萬元/平方米的價格，拿下大興核心區(qū)土地其它類多功能用地，溢價率145%。4月24日，恒大以41.6億元的價格拿下地鐵義和莊北側土地F2公建混合住宅用地項目，樓面價高達2.9萬元/平方米，溢價率達180%，一舉刷新泰禾記錄，實現(xiàn)核心區(qū)地價新高。

? ? ?據(jù)記者了解，今年上半年萬科聯(lián)合北京城開，在首開萬科中心附近拿到另一商業(yè)金融地塊。業(yè)內判斷，有著地產(chǎn)風向標的萬科在北京區(qū)域的布局，正在從房山向大興快速轉移。一旦北京萬科加大力度在南城大興布局，未來這里將形成大興商務金融核心區(qū)的又一個中心地標。