? ? ?興業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委表示，過去15年那樣房地產(chǎn)價格高速上漲同時投資也快速增長的黃金時期已經(jīng)結(jié)束了。不過，不漲并不意味著下跌。

? ? ?其表示，據(jù)個人判斷，在未來幾年里比如說一到兩三年的時間里房價不會馬上下跌。

? ? ?從房價的上漲來說，在過去的15年里從1998年開始一直到2013年，差不多15年的時間里房價一直在比較快速地持續(xù)上漲。

? ? ?15年就是一代年輕人的老去，從2012年開始如果說以16歲-60歲統(tǒng)計(jì)，中國的勞動人口已經(jīng)開始出現(xiàn)下降。

? ? ?從這個意義上講，真正未來能夠被城鎮(zhèn)化的人口相對于上一撥的嬰兒潮時期來說，其實(shí)已經(jīng)開始在走下坡路。

? ? ?康宏中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家楊晨也表示，目前不論是從剛需上來講，還是基于地方財政收緊的局面，都不支撐房價下跌。

? ? ?楊晨認(rèn)為，此前一些地方的樓市“限貸”是很不公平的做法，不加區(qū)別的一刀切誤傷了很多剛需購房者；另外，我們不得不面對一個事實(shí)：房地產(chǎn)市場的低迷會影響整個國民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。

? ? ?渣打銀行的經(jīng)濟(jì)學(xué)家在最近的評論中說：“對房地產(chǎn)部門而言，最糟糕的情況也許還沒結(jié)束，但我們未發(fā)現(xiàn)有跡象表明，情況會突然惡化到‘降價大甩賣’的程度。”

? ? ?事實(shí)上，如果剔除通貨膨脹的因素，十年后中國最便宜的東西有可能就是房子。

? ? ? 2014年對擁有兩套住宅的家庭，人均建筑面積80平方米以上的部分，視為奢侈性住宅消費(fèi)，每年按市場評估價征收1%-3%的房產(chǎn)稅，且沒有減除額；

? ? ?家庭第三套住宅，每年征收4%-5%的房產(chǎn)稅，且沒有減除額；

? ? ?家庭第四套及以上住宅，每年征收10%的房產(chǎn)稅，且沒有減除額；

? ? ?取消原《房產(chǎn)稅暫行條例》有關(guān)個人住宅可按租金收入的12%繳交房產(chǎn)稅的規(guī)定；

? ? ?所有商業(yè)房產(chǎn)，每年均按租金收入的12%繳交房產(chǎn)稅，財政部、國家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外。

? ? ?家庭僅有的一套自住住宅，免征房產(chǎn)稅。

? ? ?2014年12月31日以前，全國所有城鎮(zhèn)都必須將其紙質(zhì)房產(chǎn)檔案錄入電子信息庫，并建立本地的住房信息系統(tǒng)；

? ? ?2014年12月31日以前，全國所有地級以上城市的住房信息系統(tǒng)都必須與住建部聯(lián)網(wǎng)，不得以任何借口推延；

? ? ?2014年農(nóng)業(yè)部將選擇兩省試點(diǎn)農(nóng)村土地確權(quán)登記頒證。

? ? ?于是，人們終于懂了：十年后中國最便宜的東西有可能就是房子。

? ? ?說十年后房子便宜，是相對人均收入而言的，比如現(xiàn)在人均月收入是3000元、房屋均價是每平方8500元，而十年后人均月收入是1萬元時，房屋均價可能是每平方12000元，相對而言，房屋的價格當(dāng)然比現(xiàn)在便宜多了，因此，現(xiàn)在高價買的房屋放到十年后非但不保值增值，還會嚴(yán)重貶值！

? ? ?對比古今中外房價，中國現(xiàn)在的房價處在房價最高時期，以目前的房價，一個年收入8萬元的家庭，全家不吃不喝整整15年才能買得起一套100平米的三居室普通商品房，這個代價是非常高的。

? ? ?房價如果繼續(xù)上漲，社會各方面都無法承受，既然無法承受，房價就失去了上漲的動力，也就是說現(xiàn)在的房價，相對老百姓的收入來說確實(shí)已經(jīng)到頂了。

? ? ?中國已經(jīng)實(shí)施了十幾年的“土地財政”政策，隨著“地王”時代的結(jié)束，“賣地財政”越來越難以為繼，政府部門開始轉(zhuǎn)變思路，將逐漸從“土地財政”向“物業(yè)財政”模式轉(zhuǎn)變，也就是向房屋持有人征收物業(yè)稅的方式取得新的源源不斷的財政收入，這無疑會增加房屋所有人的持有成本，降低房屋作為家庭財富的吸引力。

? ? ?那些目前全國經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)，持續(xù)吸引外來人口流入，是促使房價不斷走高的主要因素之一。

? ? ?但是隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)開發(fā)步伐的加大和產(chǎn)業(yè)資本向欠發(fā)達(dá)地區(qū)的轉(zhuǎn)移，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的總?cè)丝谠谑陜?nèi)會出現(xiàn)此消彼漲的趨勢。

? ? ?2010年開始的“用工荒”已經(jīng)是一個苗頭，預(yù)計(jì)十年內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的外來人口將會是負(fù)增長的趨勢，人口的負(fù)增長當(dāng)然會導(dǎo)致房屋需求減少，進(jìn)而促使房價下降。

? ? ?中國已經(jīng)實(shí)行30余年的計(jì)劃生育政策是終結(jié)房屋價格上漲的最強(qiáng)有力的殺手，支撐房價不斷上漲的最根本的動力還是“鋼需”，即“新人”的需要，可是由于國家的計(jì)劃生育政策，使得“新人”的數(shù)量逐年減少。

? ? ?事實(shí)上中國社會現(xiàn)在已經(jīng)步入“老齡化”國家，再過十年，中國社會將會更加衰老，年輕人將成為“稀缺”一代，對房屋的需求將會大幅度降低。

? ? ?目前的社會中堅(jiān)是60后、70后的這批人，這些人的消費(fèi)能力和購買力無疑是整個社會中最強(qiáng)的，市場上購買別墅和豪車的基本上都是這批人，這些人中的許多人現(xiàn)在擁有不止一套高檔商品房。

? ? ?而這批人的后代恰恰都是“獨(dú)一代(獨(dú)生子女一代)”，十年后“獨(dú)一代們”也長大成人了，這些“獨(dú)一代”從父母和祖父母那里繼承的房屋將達(dá)到“人均三套房”的水平。

? ? ?請問“獨(dú)一代”如何消耗這些房屋呢？只能或租或賣吧？可是指望同為“獨(dú)一代”的同齡人互相“接盤”無疑是天方夜談！

? ? ?十年后，中國的老齡人口比例將達(dá)到25%，可能會有大量老年人住進(jìn)老人院(“獨(dú)一代”以一對四，無力照顧這些老人)，老人們住進(jìn)老人院后會產(chǎn)生大量空置房屋，也許今天的許多老新村在十年后因人氣太少將淪為“鬼村”。

? ? ?鑒于以上所述的原因，房屋將不會成為財富保值增值的手段，那些做了幾十年房奴的人等來的將是房屋的貶值，現(xiàn)在高價買房的人換來的很可能是無限的悔恨。

? ? ?此外，根據(jù)中國大陸的法律，房屋的產(chǎn)權(quán)分兩部分，一是土地的使用權(quán)，二是房子的所有權(quán)，并且因?yàn)榉课菔墙ㄔ谕恋刂系?，所以房屋與土地不可分割，要出售，一起出售，要抵押，一起抵押。

? ? ? 房產(chǎn)的土地只是使用權(quán)，而不是所有權(quán)，并且這個土地使用權(quán)是有期限的，不是可以占用到地老天荒，?？菔癄€的。

? ? ?時間根據(jù)土地性質(zhì)有所不同，居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或者其他用地50年。

? ? ?同樣，這樣要注意，是最高70年、40年和50年，而不是一律最高年限。

? ? ?上海浦東有個所謂的環(huán)球金融中心，曾經(jīng)停工八年，如果使用期限是50年，考慮到施工、裝修等時間，等建好，真正的使用時間可能只有40年。

? ? ?房子的貶值不光表現(xiàn)在因其不斷陳舊的貶值上，新房子采用新的技術(shù)，更實(shí)用的房型，也會讓舊房子相對貶值。

? ? ?中國房屋建筑技術(shù)含量是非常低的：中國一立方米房子的耗能、耗電是日本的3倍。

? ? ?另外有些方便生活居住的設(shè)計(jì)，也是從無到有的。比如上海不少老的小區(qū)門口都有凈化水的裝置，可以用來接凈化的水，可是新的房子，這樣的水直接通入居民家里。這也一定程度上造成老房子的貶值。

? ? ?就因?yàn)榉孔訒H值，所以所有企業(yè)都對房屋提折舊，根據(jù)中國的《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則》，折舊期一般是20年。難道住房就不會貶值？不該提折舊？