養(yǎng)老地產(chǎn)合作或成方向

　　近期金地集團(tuán)、金融街等房地產(chǎn)上市公司被保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)舉牌引發(fā)廣泛關(guān)注，實(shí)際上，保險(xiǎn)公司與房地產(chǎn)公司的“親密接觸”此前已有案例。中國(guó)人壽與遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在養(yǎng)老地產(chǎn)方面的合作，今后或許會(huì)被再次復(fù)制。

　　2013年9月，中國(guó)人壽發(fā)布公告稱(chēng)，公司與遠(yuǎn)洋地產(chǎn)控股有限公司簽署認(rèn)購(gòu)協(xié)議，其將以每股4.74港元的價(jià)格認(rèn)購(gòu)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)非公開(kāi)發(fā)行的6.36億股份，約占遠(yuǎn)洋地產(chǎn)總股本的8.88%，注資將超30億港元。上述認(rèn)購(gòu)?fù)瓿珊螅鋵⒊钟羞h(yuǎn)洋地產(chǎn)股票20.9億股，約占遠(yuǎn)洋地產(chǎn)已發(fā)行股份的29%。2010年初，中國(guó)人壽就已經(jīng)成為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的第一大股東。

　　當(dāng)時(shí)有分析人士表示，保險(xiǎn)資金在政策允許的范圍之下，可以在一些養(yǎng)老不動(dòng)產(chǎn)上進(jìn)行運(yùn)作，積累經(jīng)驗(yàn)，養(yǎng)老不動(dòng)產(chǎn)的開(kāi)發(fā)運(yùn)作和住宅開(kāi)發(fā)有相似之處，等到時(shí)機(jī)成熟便可直接進(jìn)入住宅領(lǐng)域。值得注意的是，另一家保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)泰康人壽把“進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，投資設(shè)立養(yǎng)老院”作為公司三大發(fā)展戰(zhàn)略之一。如今，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在養(yǎng)老領(lǐng)域已經(jīng)小有成績(jī)。

　　“險(xiǎn)資的入股可能為房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)更多資源，未來(lái)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展也有較大空間，總體而言，險(xiǎn)資入股房地產(chǎn)公司對(duì)于房地產(chǎn)公司不算壞事”，深圳一家券商的房地產(chǎn)分析師表示。

　　諸多難題尚待破解

　　同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從操作層面來(lái)講，由于真正做養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的房企少之又少，能夠做盈利的也不多，盡管表面上養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)的蛋糕十分誘人，但現(xiàn)階段能夠帶來(lái)實(shí)際效益并不容易。

　　張宏偉稱(chēng)，目前進(jìn)入的開(kāi)發(fā)商還不是很多，但是多數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)都開(kāi)始以較小規(guī)模養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行“試水”，以此來(lái)探索養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式，建立以公司特有的資源為基礎(chǔ)的養(yǎng)老地產(chǎn)操作方式。

　　從現(xiàn)實(shí)角度來(lái)講，現(xiàn)階段眾多房企開(kāi)始嘗試推養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，更多的則是通過(guò)養(yǎng)老項(xiàng)目獲得土地資源，進(jìn)行養(yǎng)老地產(chǎn)部分之外的住宅開(kāi)發(fā)、商業(yè)配套的開(kāi)發(fā)，養(yǎng)老地產(chǎn)只不過(guò)是現(xiàn)在企業(yè)比較好的一個(gè)拿地模式。

　　破解目前養(yǎng)老地產(chǎn)的難題還需要土地和稅收政策的配套。當(dāng)前開(kāi)發(fā)商在獲得土地時(shí)，土地市場(chǎng)尚未明確規(guī)定有養(yǎng)老地產(chǎn)用地性質(zhì)。因此要開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)，只能在現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)性用地基礎(chǔ)上獲得。由于土地價(jià)格往往和市場(chǎng)價(jià)格看齊，可以說(shuō)土地價(jià)格成本較高是導(dǎo)致養(yǎng)老地產(chǎn)很難盈利的重要原因之一；另外，養(yǎng)老地產(chǎn)配套、及其附屬設(shè)施也需要政府在稅費(fèi)上給予部分或全部減免，這樣一來(lái)作為長(zhǎng)期性的經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目，才不會(huì)因?yàn)槌林氐亩愘M(fèi)負(fù)擔(dān)而無(wú)法持續(xù)經(jīng)營(yíng)。從“軟件”角度來(lái)講，還沒(méi)有辦法維持一個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目贏得市場(chǎng)的普遍認(rèn)可的運(yùn)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)和體系。

　　“仍然還處于黎明前的黑暗，誰(shuí)進(jìn)去的早，誰(shuí)就是先驅(qū)，而不是先導(dǎo)。”張宏偉說(shuō)。