北京市住建委出臺地方版的樓市調(diào)控新政“京七條”，將推出自住型商品房的消息發(fā)布后，“毫無懸念”地成為了時下最熱門的討論話題之一。

　　作為一項限房價的北京房市新政，自住房也不可避免地被民眾拿來與此前的經(jīng)濟適用房和兩限房做起了比較。

　　接受法治周末記者采訪的專家表示，自住房發(fā)展的前景還有待時間檢驗，更需要政府制定出科學可行的政策。

　　帶保障性質(zhì)的商品房

　　放下手里房屋中介打印的二手房戶型圖，打開電腦搜索“自住型商品房”的新聞，成了北京市民張文瀚最近的常態(tài)，一想起自住房相當于周邊商品房價格7折的“承諾”，張文瀚的臉上就會露出笑容。

　　今年36歲的張文瀚是北京某公司白領(lǐng)，每月7000多元的工資雖然不低，但要想憑借這點工資在北京購房未免有些“天方夜譚”。他直言自己就是“夾心層”，“我們這類人不上不下的，那被夾得是相當難受??！”

　　原本已打算向父母要錢買房的他在得知了自住房的消息后，就把這項政策視為了“救命稻草”，但他現(xiàn)在也沒完全搞清楚，“這個能打7折的自住房，究竟算不算商品房？”

　　“自住型商品房定位是商品房，但也具有一定保障的性質(zhì)，和兩限房相類似，叫政策性商品房更為準確。”著名房地產(chǎn)評論員、亞太城市研究會房地產(chǎn)分會會長陳寶存在接受法治周末記者采訪時表示，與普通商品房相比，其價格和戶型要受到一定限制，此外“原則上5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定也與兩限房規(guī)定相類似。

　　“到目前我們已有很多的政策房，自住型商品房是新推出的又一個，這也在一定程度說明以前我們的政策房效果并不理想。”陳寶存說。

　　提起政策房，很多人首先想到的便是已“活躍”多年的經(jīng)濟適用房。這是由城市政府組織房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造，以微利價向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的具有社會保障性質(zhì)的商品住宅。

　　據(jù)陳寶存介紹，1997年、1998年是我國房改關(guān)鍵時期，當時商品房的價格和以工薪階層為主的中低收入者的經(jīng)濟承受能力差距過大，因此1998年國家開始推出經(jīng)適房，用以解決中低收入家庭的住房問題。

　　雖然自1998年后，各地經(jīng)適房迎來了迅速發(fā)展，但對緩解低收入人群的住房困難帶來的作用卻十分有限，陳寶存坦言，因為監(jiān)管上的種種漏洞，導致各類“名不副實”的現(xiàn)象屢見不鮮。

　　經(jīng)適房面積標準應為60至80平方米左右，但有些經(jīng)適房甚至超過200平方米以上；兩人戶申請者年收入應在3.6萬元以下，而實際經(jīng)適房小區(qū)內(nèi)卻屢現(xiàn)豪車，一些地方更直接將經(jīng)適房定義為“公務員房”；面對苦苦等候搖號的民眾，倒賣經(jīng)適房購房號也成了一種現(xiàn)象……種種亂象極大阻礙了經(jīng)適房的實際效果。

　　經(jīng)適房調(diào)控不力再加上房價的日益飛漲，2007年下半年，北京首先提出了兩限房的概念。所謂兩限房就是限房價、限套型的普通商品住房。兩限房出臺之初是為解決中等收入人群住房問題，雖然對家庭資產(chǎn)的準入門檻比經(jīng)適房更高，但比周邊商品房便宜近一半的價格也讓需求排號者眾多。

　　但由于政府對房價進行了限制，因此實際中不少開發(fā)商開始采用壓縮限價房用地等來提高利潤；也有的地方政府將限價房地塊項目以優(yōu)惠價格賣給企業(yè)，用于單位自建房建設(shè)。這些行為直接導致兩限房數(shù)量大幅縮水，無法滿足需求，分配不公仍舊成了最大問題。

　　“我們不是缺乏保障房，而是給特權(quán)者的保障房太多了。”陳寶存強調(diào)，分配公平是任何帶有保障性質(zhì)的住房政策必須解決的最關(guān)鍵問題，與兩限房和經(jīng)適房一樣，新近推出的自住房同樣將面臨分配的考驗。

　　分配公正最關(guān)鍵

　　“分配公平，就是要讓真正有需求的人群能夠享有。”北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉告訴法治周末記者，由于主要照顧的是中端“夾心層”住房問題，因此與經(jīng)適房和兩限房相比，自住房的準入標準相當“寬松”，只要按照限購政策規(guī)定在北京市具有購房資格的家庭，就可以購買。

　　“一方面它沒有對家庭資產(chǎn)收入進行限制，同時也放開了對北京戶口的限制，這也體現(xiàn)了自住房與經(jīng)適房和兩限房等保障性住房的不同。”張大偉說。

　　但在陳寶存看來，準入門檻低，再加上比普通商品房低30%的價格，必然會吸引大批有購房需求的民眾涌入。一旦正式推出，競爭壓力很可能會超過經(jīng)適房與兩限房，腐敗、尋租空間也會更大。

　　目前自住房的具體配套政策還在研究制定中，但可以確定的是，購買自住房依然避不開“搖號”。經(jīng)適房、兩限房的“搖號戰(zhàn)爭”已經(jīng)讓很多人到了“談號色變”的地步。更有細心的民眾發(fā)現(xiàn)，與之前經(jīng)適房、兩限房的搖號由政府組織不同，自住房的選房順序，將由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組織公開搖號確定。

　　“組織搖號的主體雖是開發(fā)商，但對搖號的監(jiān)督機制將近似于保障房的搖號模式，確保公正。”雖然北京市住建委副主任王榮武曾讓民眾放心，但大家仍難以安心。

　　北京市民張文瀚就直言：“以前兩限房政府搖號都沒能保證徹底公平，現(xiàn)在開發(fā)商再插上一手，貓兒膩更多了。”

　　為解決這一問題，在“京七條”中也加入了北京將建立限購監(jiān)督委員會的內(nèi)容。法治周末記者從北京市住建委了解到，目前組建工作正在進行，將邀請人大代表、政協(xié)委員、業(yè)內(nèi)專家和購房代表等參加，定期開展限購落實情況抽查巡查。

　　“成立監(jiān)督委員會可以和自住房的推出相配套，這個工作異常重要。”陳寶存希望監(jiān)督委員會能盡快落實，并認真調(diào)查市場情況，保障搖號公開透明。

　　相較于寬松的準入標準，此次規(guī)定的退出機制“5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓、出租，5年后轉(zhuǎn)讓須按屆時同地段商品住房價格繳納購房差額的30%”，卻與此前的經(jīng)適房、兩限房等保障房相類似。陳寶存認為，這其中同樣有利可圖。

　　比如目前出讓的自住房項目規(guī)定的限價在每平米2萬元左右，按90平方米每套計算，總價也近200萬元，而5年后出售，如果房價漲到每平方3萬元，上交30%后，仍可獲利60多萬元。“明顯的利益驅(qū)使極易造成權(quán)力尋租，這也是之前經(jīng)適房與兩限房管理過程中頻現(xiàn)腐敗、未能達成預期效果的原因。”此外，陳寶存強調(diào)，如何計算收益，裝修、稅費、利息等是不是要在收益里扣除；對中介“陰陽合同”做低價格擴大收益等行為該如何規(guī)制；以及如何避免業(yè)主將自己的損失再轉(zhuǎn)嫁到購房者身上等，都是今后在制定細則時應考慮的問題。

　　“自住型商品房能否真正落實，惠之于民，確保住房分配的公開透明、加強事前審核、加大事后檢查和懲罰力度，尤為重要。”陳寶存坦言，徹底杜絕分配不公是一項棘手難題，更需要相關(guān)部門有極大的決心和更加科學嚴謹?shù)恼弑Ｕ稀?/div>