“出海”漸成風(fēng)潮

　　如果說2013年中國(guó)開發(fā)商對(duì)于海外房地產(chǎn)市場(chǎng)的拓展是初步嘗試，那么進(jìn)軍海外市場(chǎng)就成為2014年中國(guó)開發(fā)商的集體決策。越來越多的開發(fā)商發(fā)現(xiàn)海外房地產(chǎn)市場(chǎng)充滿商機(jī)，而國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)連續(xù)多年的快速發(fā)展，也令中國(guó)開發(fā)商具備了參與海外房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的能力。

　　碧桂園是第一批進(jìn)軍海外市場(chǎng)的中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)之一，其在馬來西亞的柔佛州新山市的金海灣項(xiàng)目更是成為2013年碧桂園單盤的銷售冠軍。碧桂園位于吉隆坡的鉆石城項(xiàng)目2013年底開售，認(rèn)購(gòu)金額接近5億元。公司總裁莫斌介紹，今年碧桂園另外一個(gè)位于吉隆坡的項(xiàng)目也將銷售。

　　碧桂園隨后又宣布進(jìn)入澳大利亞市場(chǎng)。仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，碧桂園今年2月購(gòu)入一宗位于澳大利亞新南威爾士州占地面積近1.8萬平方米的地塊，該地塊距離悉尼市中心15公里。該地塊是迄今為止新南威爾士州最大的城區(qū)改造項(xiàng)目之一。

　　仲量聯(lián)行國(guó)際投資部總監(jiān)Ben Hunter表示：“在碧桂園的此次收購(gòu)交易前，亞洲的其它大型房地產(chǎn)開發(fā)公司已在澳大利亞房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了大量投資。在過去的12個(gè)月里，隨著這些企業(yè)尋求多元化發(fā)展，投資轉(zhuǎn)向國(guó)外市場(chǎng)，我們已在悉尼和墨爾本市場(chǎng)完成了數(shù)個(gè)項(xiàng)目的交易。我們預(yù)計(jì)，這一趨勢(shì)在可預(yù)見的未來仍將持續(xù)。”

　　無獨(dú)有偶，萬科也進(jìn)一步加大了境外投資力度。同樣是2月，萬科聯(lián)合美國(guó)知名地產(chǎn)商RFR、Hines開發(fā)的紐約曼哈頓列克星敦大道610號(hào)項(xiàng)目舉行了動(dòng)工典禮。萬科總裁郁亮表示，國(guó)際化是萬科的長(zhǎng)期發(fā)展方向。公司拓展海外業(yè)務(wù)的目的主要在于增進(jìn)對(duì)海外市場(chǎng)和商業(yè)模式的理解，學(xué)習(xí)和借鑒國(guó)外優(yōu)秀同行的經(jīng)驗(yàn)。除此之外，光耀、頤和、綠地、萬通、中建、中鐵、中坤實(shí)業(yè)等房企也都將觸角伸向海外。

　　就在房企出海漸成風(fēng)潮之時(shí)，人民幣持續(xù)升值節(jié)奏出現(xiàn)了新變化。對(duì)于那些進(jìn)軍海外樓市的中國(guó)開發(fā)商而言，如果人民幣貶值的趨勢(shì)形成，其在海外拿地的成本將會(huì)升高。人民幣的貶值預(yù)期，已經(jīng)成為中國(guó)開發(fā)商拓展海外樓市的不確定因素之一。

　　“也許還不能從近期的走勢(shì)斷定人民幣下跌通道已經(jīng)打開，但人民幣未來緩慢貶值也是大概率事件。”香港粵海證券投資銀行董事黃立沖預(yù)測(cè)到。黃立沖認(rèn)為，對(duì)于那些進(jìn)入新興國(guó)家的中國(guó)開發(fā)商而言，未來的開發(fā)成本可能會(huì)增加。“諸如馬來西亞、泰國(guó)、印尼等經(jīng)濟(jì)相對(duì)弱勢(shì)的國(guó)家，這些國(guó)家的貨幣可能同人民幣一同進(jìn)入貶值通道。”不僅如此，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不確定性也會(huì)影響當(dāng)?shù)厝说馁?gòu)房預(yù)期。當(dāng)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)悲觀預(yù)期時(shí)，人們買房的意愿也會(huì)下降。事實(shí)上，很多開發(fā)商目前主要目標(biāo)客戶還是國(guó)內(nèi)購(gòu)房者。在當(dāng)?shù)厝速?gòu)房意愿下降之后，海外項(xiàng)目對(duì)國(guó)內(nèi)購(gòu)房者的依賴會(huì)加強(qiáng)，這對(duì)于出海的開發(fā)商而言并不是好事。

　　而對(duì)貨幣強(qiáng)勢(shì)國(guó)家的項(xiàng)目，人民幣走弱可能意味著中國(guó)開發(fā)商已經(jīng)拿下的項(xiàng)目?jī)r(jià)值會(huì)隨同當(dāng)?shù)刎泿派怠?ldquo;對(duì)于美國(guó)這樣的國(guó)家而言，當(dāng)?shù)刎泿诺纳殿A(yù)期對(duì)中國(guó)開發(fā)商而言構(gòu)成利好。”黃立沖說。

　　除了匯率的不確定因素之外，中國(guó)開發(fā)商還需要熟悉當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)環(huán)境，那些獨(dú)立拿地的開發(fā)商可能要面臨一些考驗(yàn)。因此，萬科這樣聯(lián)合當(dāng)?shù)亻_發(fā)商拿地的模式可能更加穩(wěn)妥。

　　盡管面臨著不確定因素，但黃立沖還是認(rèn)為目前進(jìn)軍海外市場(chǎng)有利可圖：“僅從稅負(fù)的角度考慮，國(guó)外房地產(chǎn)開發(fā)的稅負(fù)要遠(yuǎn)低于國(guó)內(nèi)，因此即使未來人民幣緩慢貶值，開發(fā)國(guó)外項(xiàng)目的利潤(rùn)率依然可能高于國(guó)內(nèi)項(xiàng)目。”