本報記者 劉勇 北京報道
近日，SOHO中國(00410.HK)的人事震蕩引人關注，公司核心人物之一的SOHO中國副總裁王勝江離職。在業(yè)內人士看來，這是SOHO中國轉型的必然結果。
人事變動頻繁
SOHO中國的銷售業(yè)務在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中可謂是獨樹一幟，其銷售團隊獨辟蹊徑，最早挖掘出晉商這樣的民間投資者的潛力，他們購買其物業(yè)的踴躍程度出人意料。不過，由于散售，使得物業(yè)的運營與管理出現(xiàn)困難，不少投資者手中的物業(yè)經(jīng)營狀況并不理想，轉手也出現(xiàn)困難。
業(yè)內人士認為，SOHO中國告別散售正是由于這種商業(yè)模式受到了挑戰(zhàn)。
商業(yè)地產(chǎn)專家朱凌波向記者表示，散售的價格比較高，透支了未來的投資升值的空間。散售后，由于沒有整體的運營管理，物業(yè)的投資回報率并不理想，這對其之后的物業(yè)銷售會產(chǎn)生一定的不良影響。此外，一直以來，SOHO中國都以北京、上海為投資重點，而隨著兩地土地資源稀缺，收購物業(yè)將成為主要的投資方式，因此由售轉租可以說是必然的轉變。
“散售模式并不受地方政府的信任，因為散售不容易做好，會使地方政府對項目產(chǎn)生質疑，不利于公司在地方的發(fā)展?！盧ET睿意德執(zhí)行董事張家鵬說。
去年8月份，SOHO中國宣布告別散售，轉向開發(fā)-自持。商業(yè)模式的轉變給SOHO中國帶來了高層人事的頻繁變動，公司推廣、設計等多個部門的負責人相繼離職，包括副總裁許洋、主管工程的高級副總裁李虹、推廣部總監(jiān)王春蕾等，日前副總裁王勝江的離職更凸顯出商業(yè)模式的轉變給公司人事帶來的巨大影響。
轉型當然意味著陣痛，但是，不少業(yè)內專家都認同SOHO中國由售轉租是正確的選擇。
萬商聯(lián)行總經(jīng)理劉智勇認為，對以寫字樓為主要業(yè)務的SOHO中國來說，近年來，寫字樓由于供應量少，租金翻倍，投資回報率比散售要高得多。目前寫字樓租金回報率的平均水平在5%-6%，好一些的可以達到8%。這個回報率對于融資的成本來說是完全可以承受的。SOHO中國以售轉租是完全正確的選擇。
戴維斯報告顯示，2013年后三個季度，北京甲級寫字樓市場預計將繼續(xù)面臨供給短缺的狀況，這將令2013年全年供給量跌至過去十五年的最低值。寫字樓投資回報的前景比較樂觀。
SOHO中國2012年年報顯示，去年公司銷售物業(yè)占總資產(chǎn)的比重僅為25%，75%來源于持有業(yè)務；公司預計2015年后，所有資產(chǎn)都將是自持投資物業(yè)，目前公司自持京滬兩地黃金地段總建筑面積近150萬平米的高端寫字樓，其中北京38萬平米、上海112萬平米。
轉型陣痛
SOHO中國轉型的陣痛并不僅僅表現(xiàn)在人事變動上，對于商業(yè)地產(chǎn)公司來說，租賃與散售可以說是兩種截然不同的模式，前期對地塊的選擇不同，更不用說項目的規(guī)劃設計等一系列問題。
目前來看，SOHO中國的租賃業(yè)務低于市場的預期。安信國際的相關報告稱，位于上海的SOHO世紀廣場入駐率僅為60%，這使得2012年下半年的租金收入較上半年同比下降5%。此外，SOHO中國2012年年報顯示，公司去年153.05億元的營收內，投資物業(yè)的租金收入為14.8億元，占比僅為0.98%。據(jù)悉，今年下半年公司新出租的物業(yè)包括凌空SOHO及復興廣場。
記者采訪的一些業(yè)內專家認為，SOHO中國在轉型的過程中，其業(yè)績報告難免會變得難看一些。
不過，SOHO中國2012年的年報并不難看。公司去年營收僅155.44億元，凈利潤卻高達105.85億元。公司并不否認這是受惠于新項目竣工增加和投資物業(yè)重估收益急升。年報顯示，其“投資物業(yè)評估增值”高達96.05億元。
“由售轉租對現(xiàn)金流的要求比較高，要達到財務上比較順暢的程度需要5-8年的時間?！眲⒅怯抡f。
同時，長期持有項目對團隊的運營能力要求很高，SOHO中國之前以銷售見長的團隊顯然難以勝任。
朱凌波表示，持有物業(yè)對招商運營能力要求比較高，對于SOHO中國來說，需要借助外部專業(yè)的力量。而且收購的物業(yè)通常都有一些硬傷，需要調整和改造，這有一定的難度，因此投資回報的周期相對拉長。
顯然，SOHO中國意識到了這些問題，去年5月份，SOHO中國與盈石資產(chǎn)管理有限公司合作成立公司，雙方各持50%股份，由該公司專門為SOHO中國的自持商業(yè)項目提供商業(yè)運營服務，從定位、招商到運營等后續(xù)階段。
“SOHO中國與盈石的合作方式是目前商業(yè)地產(chǎn)公司所采取的一種比較新的合作模式。盈石為SOHO中國提供定制服務，而業(yè)績指標將成為股權分紅的標準。相信SOHO中國在經(jīng)過一段時間對持有物業(yè)運營方面形成比較成熟的經(jīng)驗后，將會有能力組建一支自己的團隊。”朱凌波表示。
