在房?jī)r(jià)處在下降通道之際，房開公司打出這樣的牌子，無疑給買房者吃了一顆定心丸—三年后，就算這個(gè)房子不入住直接還給房開，也能享受每年近7%的收益，比銀行定期存款收益要高一些。

　　對(duì)一個(gè)樓盤來說，這樣的銷售模式之前比較少見。但在樓盤之外，這樣的銷售模式這幾年卻在不同的領(lǐng)域出現(xiàn)。珠寶、紀(jì)念幣、名酒、藝術(shù)品等，都曾通過包裝成理財(cái)產(chǎn)品的形式，招徠投資者。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這種鎖定期限后，賣家再以本金+固定收益回收的“實(shí)物理財(cái)產(chǎn)品”，它實(shí)質(zhì)上受益的是該產(chǎn)品的“出品方”，它的目的是解決“出品方”的融資問題。對(duì)于投資者來說，要不要選擇這種產(chǎn)品作為投資手段，需要觀察產(chǎn)品標(biāo)的的真實(shí)價(jià)值以及其增信手段，而不能只看收益率。

　　買房子三年固定收益20% 是炒房還是買理財(cái)產(chǎn)品？

　　日前，市區(qū)某樓盤承諾，買了他們的房子，三年后房開公司接受買家的無條件退房，不僅本金全部退還，還外加本金的20%的收益金。

　　經(jīng)歷了連續(xù)幾年房?jī)r(jià)下跌的溫州，房開商這樣的承諾，無疑使一些買房者心動(dòng)。因?yàn)樵谫I房者看來，不管三年后房?jī)r(jià)怎么變化，買這個(gè)房子至少不會(huì)被套牢。

　　對(duì)于房開商的這種銷售模式，不同的人站在不同的角度，有不同的解讀。

　　溫州某房產(chǎn)營(yíng)銷公司負(fù)責(zé)人在他自己的博客上對(duì)此進(jìn)行評(píng)論：“近日許多意向購(gòu)房者咨詢我，可以下手買這個(gè)房產(chǎn)嗎？我的回答是肯定的。”

　　支撐該負(fù)責(zé)人“肯定回答”的理由是他認(rèn)為溫州的房?jī)r(jià)已經(jīng)觸底，現(xiàn)在已經(jīng)是買入房子的時(shí)機(jī)。此外，即便房?jī)r(jià)沒有如期上漲，對(duì)購(gòu)房者來說，還有一個(gè)退房的權(quán)力可以行使，且行使這個(gè)權(quán)力的同時(shí)，還能享受每年接近7%的收益。

　　在這位負(fù)責(zé)人看來，房開公司這樣的銷售模式對(duì)購(gòu)房者來說是炒房與理財(cái)兩相宜。

　　而在一位銀行理財(cái)師的眼里，房開公司把房子包裝成了類似于“資管計(jì)劃”的理財(cái)產(chǎn)品，其目的是解決房開商的融資問題，并不是很好的投資手段。

　　“假設(shè)有一房開公司，發(fā)行了一款理財(cái)產(chǎn)品，以自己即將開盤的樓盤做抵押，給出年化收益率7%，這樣的產(chǎn)品，你買不買？”這位銀行人士說，其實(shí)上述樓盤的這種銷售模式，換個(gè)角度看，就是這樣的產(chǎn)品。而目前市場(chǎng)上主流的資管計(jì)劃，收益率通常在10%，但即便是這樣的收益率，普通市民買得也不多。

　　該銀行人士說，近幾年來，包括銀行在內(nèi)的很多機(jī)構(gòu)，都發(fā)行過不同標(biāo)的的“實(shí)物理財(cái)產(chǎn)品”，模式都差不多，實(shí)踐證明，這種產(chǎn)品現(xiàn)在越來越難銷售了。

　　藝術(shù)品、黃酒、珠寶、紀(jì)念鈔 都曾采用過這種方式來銷售

　　樓盤采用這種方式來銷售，之前并不多見，但這種銷售方式這幾年卻在不同的領(lǐng)域出現(xiàn)過。

　　最近，我市一貴金屬銷售公司正在銷售一款生肖紀(jì)念幣產(chǎn)品，一套紀(jì)念幣標(biāo)價(jià)2.2萬元。與普通的紀(jì)念幣銷售方式不一樣的是，這套“限量銷售”的紀(jì)念幣，有“增值回購(gòu)”的功能。買家買了這套紀(jì)念幣滿一年之后，有以原價(jià)108%的價(jià)格“退回”給銷售商的權(quán)限。

　　之前，該公司在另一款紀(jì)念幣上實(shí)行過這種策略，期限為一年，回收價(jià)是原價(jià)的110%（推廣期為112%）。據(jù)該公司負(fù)責(zé)人介紹，用這種方式來銷售紀(jì)念幣，比正常銷售紀(jì)念幣的效果好很多。記者獲悉，采用這種方式銷售的紀(jì)念幣，比單純銷售的同規(guī)格紀(jì)念幣，價(jià)格要高出不少，因此鎖定期滿之后，幾乎所有的投資者都選擇了“退回”，享受了固定收益。

　　前些年，我市一珠寶商業(yè)曾推出買鉆石滿一年以原價(jià)112%回購(gòu)的舉措。利用這種“誘人”的條件，增加了銷量。

　　在銀行，前些年也有這樣的“實(shí)物理財(cái)產(chǎn)品”銷售。某銀行曾推出了一款“藝術(shù)品基金”，對(duì)某一幅油畫進(jìn)行標(biāo)價(jià)，投資者可以用一定的金額“買下”這幅畫，但在鎖定期內(nèi)不能帶走這幅畫。鎖定期滿后，如果投資者覺得這幅畫升值的幅度超過銀行給出的固定收益，那么投資者可以選擇帶走油畫；如果投資者覺得買下這幅畫不劃算，則可以把畫的所有權(quán)還給銀行，銀行給投資者固定回報(bào)。另外一銀行還對(duì)某酒窖的一批黃酒進(jìn)行包裝，進(jìn)行類似的銷售。

　　“現(xiàn)在，隨著銀行對(duì)理財(cái)產(chǎn)品的管理日益嚴(yán)格，這種產(chǎn)品在銀行間漸漸淡出。”一銀行人士說，這種產(chǎn)品，現(xiàn)在只出現(xiàn)在一些實(shí)物銷售的實(shí)體店了。

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　　發(fā)行主體“醉翁之意不在賣產(chǎn)品” 而在于融資

　　“如果你覺得上述實(shí)物理財(cái)產(chǎn)品以回購(gòu)的形式向投資者推介，單純是為了增加銷量，你就錯(cuò)了。他們的真正目的是為了融資。”我市一銀行人士說，企業(yè)若遇到現(xiàn)金流問題，采用這種方式或許可以以較低的成本解決資金問題。

　　以房開公司為例，目前的融資手段有向銀行貸款、發(fā)行信托產(chǎn)品、發(fā)行資管計(jì)劃等。銀行貸款的成本最低，但現(xiàn)在銀行信貸對(duì)房開收得比較緊，所以很多地產(chǎn)項(xiàng)目從銀行獲得貸款的難度很大。銀行貸款之外，信托是很多房開商的另一融資手段，它的融資成本要比銀行貸款高，門檻也較高，很多地產(chǎn)項(xiàng)目也不符合發(fā)行信托的條件。去年開始，一些地產(chǎn)商在銀行借貸與信托之外，又找到了“資管計(jì)劃”這樣的融資方式，成本跟信托不相上下，目前這種產(chǎn)品給到投資者手中，收益率在10%左右，但對(duì)地產(chǎn)商來說，綜合成本不低于15%。

　　該銀行人士說，通過鎖定期限，然后再以“本金+固定收益”的形式，來銷售產(chǎn)品，實(shí)際上相當(dāng)于拿這個(gè)未交付的樓盤當(dāng)?shù)盅何?，然后向?gòu)買者借錢，再來建設(shè)這個(gè)項(xiàng)目。“比起信貸、信托等金融產(chǎn)品，有各種監(jiān)管或風(fēng)控，這種融資模式更簡(jiǎn)單，幾乎可以等同于民間借貸了。”該人士說，比起單純的民間借貸，這種模式增加了“抵押標(biāo)的物潛在的升值空間”這樣一個(gè)利好，所以，即便收益率比民間借貸低，看上去也會(huì)比純粹的給予利息要誘人一點(diǎn)。而產(chǎn)品的發(fā)行主體，也可以通過銷售產(chǎn)品的方式，以較低的成本獲得資金。

那么，對(duì)于這種“類民間借貸”方式，投資者應(yīng)該怎么對(duì)待？業(yè)內(nèi)人士說，首先還是要看“抵押物”的真實(shí)價(jià)值以及預(yù)期的升值空間。如果當(dāng)前的售賣價(jià)格已經(jīng)遠(yuǎn)高于市場(chǎng)平均價(jià)，則投資者不宜盲目買進(jìn)。其次，要看這個(gè)發(fā)行主體對(duì)該“實(shí)物理財(cái)產(chǎn)品”的增信手段，除了“抵押物”本身，還有沒有其他的保障。若無其他增信手段，單個(gè)產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)較高。