? ? ?旭輝在剛剛過(guò)去的9月經(jīng)過(guò)135輪競(jìng)價(jià)擊敗華潤(rùn)，以41.75億拿下了上海(樓盤) 浦東新區(qū)洋涇大體量的商辦地塊。經(jīng)測(cè)算，該地塊溢價(jià)19.7%，成交樓板價(jià)為1.84萬(wàn)元/平方米，而這也是旭輝下半年首次拿地。

? ? ?而在此之前，與綠地共同開(kāi)發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目綠地˙旭輝E天地入市，則因被媒體形容為“旭輝在上海區(qū)域的第一個(gè)純商業(yè)樓盤”而廣為人知。

? ? ?不過(guò)，旭輝集團(tuán)董事長(zhǎng)林中在接受時(shí)代周報(bào)記者專訪時(shí)稱，在商業(yè)方面謹(jǐn)慎布局依然還是現(xiàn)階段旭輝集團(tuán)堅(jiān)持的一大戰(zhàn)略。

? ? ?“因?yàn)楣咎岢咧苻D(zhuǎn)、高利潤(rùn)、高品質(zhì)、低負(fù)債，相對(duì)而言，商業(yè)地產(chǎn)對(duì)于資金沉淀要求較高。”林中說(shuō)，“最近我們?cè)诹ν频木褪巧鐓^(qū)商業(yè)。”

? ? ?而針對(duì)此次拿下的洋涇商辦地塊，時(shí)代周報(bào)記者從旭輝方面獲得消息，后續(xù)將會(huì)引入合作方共同開(kāi)發(fā)，不過(guò)項(xiàng)目將由旭輝操盤和并表。同時(shí)該項(xiàng)目未來(lái)將以住宅、寫字樓及銀座式商業(yè)為主，大部分用作出售，符合旭輝一貫的戰(zhàn)略，預(yù)計(jì)最快將于明年下半年入市。

? ? ?時(shí)代周報(bào)：旭輝自上市開(kāi)始，當(dāng)時(shí)說(shuō)商業(yè)地產(chǎn)也是業(yè)務(wù)重點(diǎn)，但就我們看來(lái)，目前為止還是比較謹(jǐn)慎的。旭輝在這一業(yè)務(wù)上是什么樣的考慮？

? ? ?林中：在商業(yè)地產(chǎn)這塊，我們的戰(zhàn)略是分階段的，比如100億到500億，戰(zhàn)略非常清晰，我們現(xiàn)在在用的“兩高一輕”也好，“三高一低”也好，它的核心就是快速地增長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)持續(xù)、穩(wěn)定、有質(zhì)量地快速增長(zhǎng)。

? ? ?但是到了500億，我們是不是還要保持百分之四五十的增長(zhǎng)率呢？其實(shí)未必。到了500億之后，我們可能會(huì)維持一個(gè)20%-30%的增長(zhǎng)率，再維持五年，我們覺(jué)得就可以了。但是這個(gè)20%-30%的增長(zhǎng)率對(duì)旭輝來(lái)說(shuō)首先就會(huì)降低負(fù)債率，70%的負(fù)債率會(huì)降低到50%，因?yàn)槲也恍枰I太多的土地 ，我不需要拿出銷售額百分之三四十的錢來(lái)買土地，可能拿出百分之二三十就夠了，現(xiàn)金多了，債務(wù)就少了。

? ? ?從100億到500億，我們要維持百分之四五十的增長(zhǎng)率，很難解決的一個(gè)問(wèn)題是：既要有百分之四五十的增長(zhǎng)率，負(fù)債率又不能超，第三還要持有物業(yè)，我們做不到，三個(gè)只能做到兩個(gè)。又要快速增長(zhǎng)，又要穩(wěn)健負(fù)債，還要持有物業(yè)，持有物業(yè)基本體現(xiàn)在商業(yè)和辦公樓，特別是商業(yè)。所以為什么我們目前做商業(yè)是在嘗試呢？我們?cè)谧鰷?zhǔn)備，但不大規(guī)模地投持有型商業(yè)，這是戰(zhàn)略方向決定的。

? ? ?時(shí)代周報(bào)：那么目前，旭輝在沒(méi)有大規(guī)模持有商業(yè)之前，商業(yè)上是一個(gè)什么樣的策略？

? ? ?林中：最近我們?cè)诹ν频木褪巧鐓^(qū)商業(yè)。社區(qū)商業(yè)有幾個(gè)好處，第一它和旭輝現(xiàn)階段這種以住宅為主，住宅和銷售群辦公樓產(chǎn)品為主的開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略是相輔相成的，因?yàn)槲矣辛诉@些，這些社區(qū)商業(yè)的配套住宅會(huì)更好，宜居性會(huì)更強(qiáng)。第二就是，社區(qū)商業(yè)我們可能是持有一部分銷售一部分，也可能全持有，對(duì)我們來(lái)說(shuō)它在沉淀資產(chǎn)這塊的壓力就小很多。第三就是能提高我們拿地的能力。因?yàn)楝F(xiàn)在政府出來(lái)的很多土地都不會(huì)純粹轉(zhuǎn)，都會(huì)讓你帶一部分，20%-30%這樣，所以也會(huì)增加你拿地的能力。

? ? ?在中國(guó)，商業(yè)發(fā)展到這個(gè)成熟階段一定會(huì)走這個(gè)模式。

? ? ?時(shí)代周報(bào)：有沒(méi)有考慮過(guò)在集團(tuán)公司下面成立一個(gè)專屬的資產(chǎn)管理或者商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司，來(lái)打造旭輝自有品牌的商業(yè)構(gòu)想？

? ? ?林中：我們?cè)谒哪昵熬统闪⒘俗约旱纳虡I(yè)公司，就是當(dāng)時(shí)我們?cè)陂_(kāi)發(fā)嘉興(樓盤) 那個(gè)旭輝廣場(chǎng)的時(shí)候。旭輝廣場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)業(yè)很多年了。明年我們?cè)谏虾５暮Ｉ蠂?guó)際—就在楊浦共江路，展開(kāi)交付運(yùn)營(yíng)。我們?cè)贓天地的商業(yè)也會(huì)竣工交付，上海九亭那個(gè)商業(yè)后年會(huì)交付，長(zhǎng)沙(樓盤) 社區(qū)商業(yè)的產(chǎn)品也會(huì)交付運(yùn)營(yíng)。我們不是現(xiàn)在開(kāi)始的，四年前就已經(jīng)開(kāi)始了。

? ? ?時(shí)代周報(bào)：那么，您認(rèn)為旭輝大規(guī)模開(kāi)發(fā)商業(yè)的時(shí)間點(diǎn)，究竟在什么時(shí)候？

? ? ?林中：旭輝要大規(guī)模開(kāi)發(fā)商業(yè)，有幾個(gè)前提條件。第一個(gè)是旭輝本身規(guī)模足夠大，比如七八百億之后。因?yàn)橐_(kāi)發(fā)持有型商業(yè)，自己一定要有非常強(qiáng)的自由現(xiàn)金，因?yàn)樯虡I(yè)的投資性相對(duì)比較差。第二就是我覺(jué)得房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)會(huì)有變化。因?yàn)閲?guó)外的房地產(chǎn)是走三個(gè)階段，第一個(gè)跟我們現(xiàn)在一樣，叫開(kāi)發(fā)銷售階段，只做質(zhì)量，因?yàn)橛谐鞘谢?，高速發(fā)展的過(guò)程中一定有這個(gè)階段，然后它會(huì)逐步進(jìn)入第二個(gè)階段，叫經(jīng)營(yíng)持有階段，第三個(gè)是資產(chǎn)證券化階段。當(dāng)整個(gè)中國(guó)進(jìn)入經(jīng)營(yíng)持有階段的時(shí)候，我們就會(huì)開(kāi)始加大對(duì)商業(yè)的持有。也不一定是商業(yè)，可能寫字樓會(huì)持有更多。第四個(gè)就是金融的配合。因?yàn)楝F(xiàn)在中國(guó)很多人開(kāi)發(fā)商業(yè)是因?yàn)闆](méi)有退出的通道，特別是通過(guò)資產(chǎn)證券化，所以阻礙了商業(yè)地產(chǎn)的投資和發(fā)展。

? ? ?等到經(jīng)營(yíng)持有階段，我就有機(jī)會(huì)逐年增加。因?yàn)橐粋€(gè)公司的轉(zhuǎn)型，就是一個(gè)商業(yè)的租金的比重達(dá)到商業(yè)銷售的30%，這種轉(zhuǎn)型大概需要十年的時(shí)間。所以在中國(guó)未來(lái)五到八年，還是一個(gè)高位平臺(tái)，穩(wěn)健增長(zhǎng)期，特點(diǎn)就是增長(zhǎng)速度不如過(guò)去十年那么快，第二，房?jī)r(jià)也不如過(guò)去十年漲得那么快，但每年能完成10億、13億或者15億的交易量，所以這一批企業(yè)能做上來(lái)。因?yàn)檫@個(gè)時(shí)期一過(guò)，整個(gè)房地產(chǎn)的格局就已經(jīng)穩(wěn)定了，誰(shuí)做什么，做多大，基本就穩(wěn)定了。過(guò)了這個(gè)十年，你還想在這個(gè)行業(yè)實(shí)現(xiàn)一個(gè)規(guī)模的高增長(zhǎng)，已經(jīng)是不可能的事。就跟香港一樣，你去看看，過(guò)了上世紀(jì)80年代，十大開(kāi)發(fā)商都沒(méi)變過(guò)。在六七十年代，一個(gè)香港有幾千家開(kāi)發(fā)商，跟現(xiàn)在中國(guó)有幾萬(wàn)家開(kāi)發(fā)商是一樣的。