一線城市房價首現(xiàn)跌勢 中高端樓盤或“定向”松綁

近日，一份關(guān)于上海某銀行放松限貸的文件在業(yè)內(nèi)流傳，這份名為《住房金融業(yè)務(wù)部業(yè)務(wù)通知單》的文件顯示，對上海范圍內(nèi)重新定義貸款中“首套房”的概念，由“認(rèn)房又認(rèn)貸”轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;認(rèn)房不認(rèn)貸”。

對此，偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉告訴《中國經(jīng)營報》記者，這僅僅是內(nèi)部文件的曝光，并未得到官方證實(shí)，所以是否屬實(shí)尚需進(jìn)一步確認(rèn)。“上海市銀行業(yè)內(nèi)部的這份文件表明，為落實(shí)央行、銀監(jiān)會多次喊話支持合理的自住型需求，上海市內(nèi)部分銀行已經(jīng)開始探索相應(yīng)的‘差別化信貸’定向扶持政策。不過，從該文件所能惠及的人群來看，其覆蓋范圍十分有限，難以對市場成交產(chǎn)生支持作用。”

而在隨后的時間里，多家銀行也否認(rèn)了“放松限貸”的說法。多家銀行的相關(guān)工作人員告訴本報記者，從目前來看，房貸政策并沒有變化。

一位不愿透露姓名的上海某知名業(yè)內(nèi)人士告訴本報記者，上海短期內(nèi)限購放松的可能性微乎其微。但在高庫存的壓力下，房企的降價促銷力度會加大，九十月或迎來大范圍“降價潮”。

明緊暗松？

然而，就在多方否認(rèn)“放松限貸”說法時，一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士告訴本報記者，在一線城市戴著“限購”帽子的同時，很多中高端樓盤遠(yuǎn)遠(yuǎn)要比去年“松”了很多。

?“雖然今年政府限購方面有規(guī)定，未取消，但隨著一線城市的庫存積壓，各地方也不排除為了消化庫存而采用一些方式，降低庫存率。”上述人士向記者透露，從市場情況來看，去年高端項(xiàng)目明顯不太好入市，預(yù)售許可證很難拿到，但是今年就感覺沒有這樣的情況，這背后不排除高端樓盤的銷售過程中容易操作，可以暗中突破限制。

數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，上海單價5萬元以上的新建商品住宅成交占比約為8%，較去年同期高出近4個百分點(diǎn)；而單價3萬元以上的二手房成交占比約為15%，高出去年同期約7個百分點(diǎn)。

換句話說，限購導(dǎo)致大量中高端樓盤賣不動的情況在上海并不存在。

而事實(shí)上，“上海的青浦、唐鎮(zhèn)等板塊的房價已經(jīng)在松動，各個交易中心窗口操作實(shí)際上已經(jīng)松了很多，只是上面的政策沒有出來。”易居中國分析師薛建雄表示，上海沒有率先提出取消限購，是因?yàn)楸鄙蠌V深一線城市間的博弈，誰也不愿意第一個提出取消限購。

胡景暉表示，由于目前政府已經(jīng)不鼓勵通過人口增量的方式來發(fā)展2000萬以上人口的特大型城市，但同時，一線城市對于全國樓市的信標(biāo)作用明顯，大量在觀望中的市場需求依然存在，所以短期來看，一線城市限購、限貸政策的大幅度放松可能性微弱，但不排除為消化高企的庫存、引導(dǎo)合理需求置業(yè)而進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整的“微刺激”措施。

根據(jù)德佑地產(chǎn)研究部數(shù)據(jù)顯示，2014年上半年，上?？們r在5000萬元以上的房源共成交20套，而2013年下半年僅有14套。

?與此同時，據(jù)記者了解，今年7月，上海將有24個項(xiàng)目開盤或加推，其中一半為別墅或高端公寓。根據(jù)同策咨詢研究部的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2014年1~5月，滬上均價4萬元/平方米以上的高端住宅的成交面積在全市住宅成交總面積中所占的比例持續(xù)高企，月度占比維持在18%~19%，尤其是今年3月達(dá)到最高，為19.54%。而去年同期，這一比例僅為12%~13%。

值得注意的是，根據(jù)某大型房地產(chǎn)中介人士的介紹，總價在5000萬元左右的房源在市場上較為搶手，多數(shù)購房者一般都是通過注冊公司買房繞開限購令限制。而這樣的購買方式在高端樓盤中出現(xiàn)的頻率更高。

除此以外，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴本報記者，從六七月開始，一線城市也出現(xiàn)了土地流標(biāo)的個案，而從上半年經(jīng)濟(jì)增漲看，一線城市中的北京、上海的上漲速度拖了全國后腿。如果到四季度整體經(jīng)濟(jì)再次出現(xiàn)降速，不排除在一線城市也出現(xiàn)局部區(qū)域、局部類型房源松綁限購的可能性。

胡景暉也表示，一線城市放松或取消限購的可能性不大，但預(yù)計會做出些許針對合理的首次自住型需求的政策微調(diào)。

“另外，在限購的對象上，利用工作居住證等措施增加可購房人數(shù)的政策也有可能在四季度以后出現(xiàn)在一線城市。”張大偉說道。

限購政策，從全國范圍看，已經(jīng)不是影響樓市的關(guān)鍵政策，信貸是否會放松，將成為判斷未來一年內(nèi)樓市走勢的唯一最關(guān)鍵因素。

“救市”難阻降價潮

7月初以來，全國放松和取消限購政策的城市已經(jīng)接近40個，僅有少數(shù)一些城市未曾變化，其放松限購后這些城市樓市的表現(xiàn)如何？

據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院統(tǒng)計，7月份越來越多的城市限購放松之后，從現(xiàn)在的市場觀察來看，僅有部分城市如濟(jì)南、溫州、杭州等出現(xiàn)了成交量的顯著增長，但這些城市目前已基本恢復(fù)限購未放松之前的成交量水平，價格方面也依舊處于小幅下滑狀態(tài)。其余的很多城市，限購放松和取消后，并未出現(xiàn)特別明顯的市場成交復(fù)蘇，依舊在低位徘徊。

而根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的最新數(shù)據(jù)顯示，與6月份相比，7月份70個大中城市中，價格下降的城市有64個，比上個月多了9個，占比超過九成。持平的城市有4個，上漲的城市有2個。環(huán)比價格變動中，最高漲幅為0.2%，最低為下降2.5%。

但與去年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有3個，持平的城市有2個，上漲的城市有65個。7月份，同比價格變動中，最高漲幅為7.2%，最低為下降4.9%。

值得注意的是，從7月份的70個大中城市住宅銷售價格變動情況看，北上廣深四大一線城市的房價首次出現(xiàn)了環(huán)比集體下跌的現(xiàn)象。

對此，業(yè)內(nèi)諸多人士表示，中高端樓盤的小幅上升，以及各地限購政策的松綁，并未能對房地產(chǎn)市場起到“救市”的作用。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉告訴本報記者，限購等政策松動對于市場成交量反彈的作用有限，甚至在部分存量偏大的城市幾乎沒有太大的效果。同時，這些“救市”措施反而助長了開發(fā)企業(yè)博弈市場的決心，一定程度上也不利于市場成交量拉開節(jié)奏。

“總體來看，受銀行信貸緊縮及市場存銷比指標(biāo)提高等因素影響，市場去化壓力倍增，此時，部分開發(fā)企業(yè)由于資金面壓力、業(yè)績指標(biāo)等因素開始采取‘以價換量’策略，甚至部分項(xiàng)目采取大幅降價策略以盡快回籠資金，導(dǎo)致70個大中城市房價64個城市環(huán)比下跌，其中，杭州跌幅最大環(huán)比下降2.5%?？傮w來看，70個大中城市跌幅范圍進(jìn)一步拉大，一線城市也全線進(jìn)入環(huán)比降價陣營，即使是廈門、大理這兩個有上漲跡象的城市，最高上漲幅度也不過在0.2%。”張宏偉說道。

與此同時，胡景暉也表示，從一線城市的整體表現(xiàn)來看，北京新建商品住宅已經(jīng)環(huán)比連續(xù)4個月出現(xiàn)回落，上海則在4月份持平后，連續(xù)3個月回落；深圳、廣州則連續(xù)2個月價格回落。從時間順序上看，樓市價格風(fēng)向整體依然是以北京為引領(lǐng)，特征明顯。北京7月份價格為環(huán)比回落1%，預(yù)計市場處于低谷的情況很有可能持續(xù)。